Cushman & Wakefield : Büromarkt Berlin Q3 2021

Das 3. Quartal war mit einem Flächenumsatz von 216.500 m² das umsatzstärkste im laufenden Jahr am Berliner Bürovermietungsmarkt. Damit summierte sich der Gesamtumsatz für den Zeitraum von Januar bis Ende September auf 592.000 m², so die internationale Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W). Das entspricht einem Plus von 30 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Allerdings liegt der Wert rund acht Prozent unter dem Fünfjahresdurchschnitt.

Spitzen- und Durchschnittsmieten in der Hauptstadt stagnieren
Die erzielbare Spitzenmiete beträgt wie im Vorquartal monatlich 39,00 EUR/m² (Q3/2020: 38,00 EUR/m2). Die flächengewichtete Durchschnittsmiete liegt unverändert zum Vorjahreszeitraum bei monatlich 26,60 EUR/m². Bis zum Jahresende erwartet C&W keine Veränderungen.

TMT-Sektor sorgt für steigende Marktdynamik
Unternehmen aus den Bereichen Technologie, Medien und Telekommunikation (TMT) haben in den ersten neun Monaten deutlich mehr Flächen angemietet als im Vorjahr. Bis zum Ende des 3. Quartals 2021 waren sie für einen Flächenumsatz von 136.500 m² (Q1-Q3/2020: 65.300 m²) verantwortlich, davon 58.600 m2 in den zurückliegenden drei Monaten.

Gleichzeitig nahm die Aktivität der Öffentlichen Verwaltung ab. Im 3. Quartal wurden Verträge über 18.100 m2 Bürofläche unterzeichnet. Damit stieg der Gesamtumsatz für 2021 auf bisher 80.700 m², was einem Minus von 54 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht. Allerdings liegt dieser Wert noch zehn Prozent über dem Durchschnitt der betrachten Zeiträume der fünf Vor-Corona-Jahre.

Auffälligkeiten zeigen sich bei der Größenverteilung der umgesetzten Flächen. Donn Lutz, Head of Office Agency Berlin von C&W, erläutert dazu: "Der negative Einfluss der Pandemie auf die Anmietungsentscheidungen kleinerer Unternehmen hat spürbar abgenommen. Der Umsatz bei Flächen unter 1000 m² liegt 18 Prozent über dem Durchschnitt des Vergleichszeitraums der Vorkrisenjahre 2015 bis 2019. Wir registrieren auch, dass viele Mietinteressenten für kleine und mittlere Büros jetzt häufiger kurzfristig verfügbare Flächen suchen, was für einen Nachholeffekt spricht. Große Nutzer werden dagegen erst wieder vermehrt Verträge abschließen, wenn sie sich der Nachhaltigkeit ihrer neuen Arbeits- und Bürokonzepte sicher sind."

Für das 4. Quartal erwartet C&W, dass sich der insgesamt positive Trend verstärkt und ein Jahresbüroflächenumsatz von mehr als 800.000 m² erreicht wird.

Leerstand steigt innerhalb eines Jahres um 59 Prozent
Zum Ende des 3. Quartals 2021 lag die Leerstandsquote inklusive angebotener Untermietflächen bei 3,8 Prozent. In der Hauptstadt sind 736.500 m² kurzfristig beziehbar, 272.000 m² beziehungsweise 59 Prozent mehr als zum Vorjahreszeitpunkt. Damit erhöhte sich der Leerstand das sechste Quartal in Folge.

Von den in den ersten drei Quartalen 2021 fertiggestellten Projekten stehen 95.000 m² noch leer, 26.000 m² davon im Umfeld des Flughafen BER in Schönefeld. 64 Prozent beziehungsweise 474.300 m² der kurzfristig verfügbaren Bürofläche entfällt auf Objekte innerhalb des S-Bahn-Rings.

Wegen der umfangreichen Projektentwicklungspipeline rechnet C&W auch bei einer weiter anziehenden Flächenanfrage mit steigenden Leerständen.

Großes Fertigstellungsvolumen zum Jahresende erwartet
Fertigstellungen in Neubau- und Kernsanierungsprojekten summierten sich bis zum Ende des 3. Quartals 2021 auf 383.700 m². Bis zum Jahresende wird die Fertigstellung von weiteren 266.400 m² erwartet. Darunter befinden sich 93.900 m², die noch ohne Nutzer sind.

2022 werden zudem voraussichtlich rund 775.000 m² neue Büroflächen bezugsfertig. Insgesamt sind derzeit Projektentwicklungen im Umfang von knapp 1,8 Mio. m² im Bau. Davon sind circa 54 Prozent vermietet oder durch Eigennutzer belegt.