DEFAMA Deutsche Fachmarkt : „Ankauf von fünf Objekten mit einem Volumen von 15 Mio. Euro unterstreicht Erwartung eines schneller als geplanten Wachstums – Kursziel auf 32,00 Euro erhöht, Rating auf Buy angehoben“

DEFAMA

Buy (alt: Accumulate) Kursziel: 32,00 Euro (alt: 31,00 Euro)

25 | April | 2022

Ankauf von fünf Objekten mit einem Volumen von 15 Mio. Euro
unterstreicht Erwartung eines schneller als geplanten Wachs-
tums - Kursziel auf 32,00 Euro erhöht, Rating auf Buy angehoben
n Allgemeine Angaben
Land	Deutschland
WKN	A13SUL	Das Unternehmen hat am Freitagnachmittag den Kauf von fünf
ISIN	DE000A13SUL5
Internet	www.defama.de	Objekten im Bundesland Rheinland-Pfalz vermeldet. DEFAMA
Fiskaljahr	31/12
konnte somit wie von uns erwartet sehr zeitnah nach der Kapi-
Rechnungslegungsstandard	HGB
Tag der Erstnotiz	13. Juli 2016	talerhöhung einen Teil der Erlöse investieren und damit bereits
Marktkapitalisierung (Mio. Euro)	133,4
Anzahl von Aktien (Mio.)	4,80	einen sehr großen Teil der Verwässerungseffekte der Kapitaler-
Streubesitz	72%
Streubesitz Marktkapitalisierung (Mio. Euro)	96,1	höhung gutmachen. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf 15
CAGR FFO nach Steuern ('20 -'23e)	18,8%
Mio. Euro, was bei einer Nettomiete von 1,3 Mio. Euro einer at-
n Bewertung / Multiplikatoren	2020
Marktkapitalisierung/Umsatz	9,2
Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV)	49,1
Dividendenrendite	1,7%
Kurs-Buchwert-Verhältnis (KBV)	4,88
Kurs-NAV-Verhältnis (KNV)	1,65
n Kennzahlen je Aktie (Euro '000)	2020
Nettogewinn je Aktie	0,57
Dividende je Aktie	0,48
Buchwert je Aktie	5,70

2021e

n Kurs (Euro)

Hoch / Tief 52 Wochen

Nettoinventarwert (Net Asset Value) je Aktie

27,80 30,80 / 19,20

n

Finanzdaten (Euro '000)

Brutto-Mieterlöse Betriebliche Aufwendungen

Operativer Gewinn vor Abschreibungen (EBITDA)

Operativer Gewinn nach Abschreibungen (EBIT)

Netto-Finanzergebnis

Ergebnis vor Steuern (EBT)

Besteuerung

Nettogewinn nach Minderheiten FFO nach Steuern

Eigenkapital (ohne Minderheitsanteile)

Marktwert des Immobilienportfolios Eigenkapitalrendite nach Steuern Eigenkapitalquote

n Wesentliche Aktionäre

16,86 2020 14.578 -2.626 8.989 5.625 -2.130 3.495 -985 2.505 5.873 25.204

178.920 218.144 247.328 272.521 10,0% 15,8% 9,0% 9,9% 18,4% 23,7% 22,3% 21,5%

MSC Invest GmbH (Matthias Schrade) 26%

Aufsichtsrat 2%

n Finanzkalender

Geschäftsbericht 2021 1Q 2022 Bericht Hauptversammlung

• 2022e 2023e

  7,9 24,5 1,8% 3,20 1,32

• 6,7 6,0

• 37,5 33,5

• 2,0% 2,1%

• 3,32 3,27

• 1,15 1,02

  2021e

• 2022e 2023e

  1,14 0,51 8,68 21,01 2021e 16.992 -3.098 13.527 9.474 -2.414 7.060 -2.026 5.022 7.084 38.365

• 0,74 0,83

• 0,55 0,59

• 8,38 8,50

• 24,12 27,13

• 2022e 2023e

• 19.834 22.194

• -3.932 -4.263

• 12.656 14.393

• 7.628 8.544

• -2.730 -2.951

• 4.898 5.593

• -1.399 -1.594

• 3.486 3.985

• 8.527 9.848

• 39.451 40.796

Mai 2022

Mai 2022

Juli 2022

n

Analysten

Dipl.-Kfm. Stefan Scharff, CREA Christopher Mehl, MBA, CFA

E-Mail

[e-mail]Internet

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traktiven Rendite von nahezu 9% entspricht. Die fünf erworbe-nen Objekte liegen in den Orten Hachenburg, Heilgenroth und Lahnstein und sind zu 80% an Filialisten wie z.B. DM, JYSK und KiK vermietet. Wir gehen von einem sehr geringen Leerstand und einem üblichen WALT aus. Das Closing der Transaktion wird zum Jahresende 2022 erwartet und die Mieteinnahmen werden so-mit ab 2023 zum Ergebnis beitragen.

Mit der Transaktion hat das Unternehmen einen weiteren be- deutenden Schritt in Richtung der Langfristplanung "DEFAMA 2025" gemacht und unsere Annahme unterstrichen, dass diese Ziele bereits wesentlich früher erreicht werden sollten. Für das laufende Jahr hat das Unternehmen bereits jetzt sein typisches jährliches Ankaufsvolumen von rund 15 Mio. Euro bis 20 Mio. Euro überschritten und wir gehen davon aus, dass im laufende Jahr noch weitere Transaktionen hinzukommen werden. Wir ha-ben deshalb unsere Erwartungen hinsichtlich des Ankaufsvolu-mens nochmals erhöht.

Das Unternehmen konnte wie erwartet sehr bald nach der er-folgreichen Kapitalerhöhung über weitere signifikante Zukäufe berichten und somit der Verwässerung der Kapitalerhöhung bereits deutlich entgegenwirken. Wir gehen auch von weiteren Erfolgsmeldungen in den kommenden Wochen aus, welche die Zahlen nochmals weiter vorantreiben werden. Aufgrund des sehr erfreulichen Geschäftsverlauf in 2022 und dem weiterhin sehr positiven Ausblick erhöhen wir unser Kursziel von 31,00 Euro auf 32,00 Euro. Bei einem Kurspotenzial von über 15% er-höhen wir unser Rating von Accumulate auf Buy.

25 | April | 2022

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG ("DEFAMA") ist eine in Berlin ansässige Immobilien-Investmentgesellschaft mit dem Fokus auf Einzelhandelsimmobilien. DEFAMA wurde im November 2014 als Aktiengesellschaft nach deutschem Recht gegründet. Die Erstnotierung der Aktien erfolgte am 13. Juli 2016 an der Börse München. Das Unternehmen wird geleitet durch die Vorstände Matthias Schrade und Matthias Stich. Matthias Schrade verfügt über langjährige Erfahrung und sehr breite und fundierte Kenntnisse in der Immobilienbranche. Er war schon in sehr jungen Jahren unternehmerisch tätig. So war er im Alter von 20 Jahren Mitgründer der Research-Gesellschaft namens GSC Research mit dem Fokus Small und Mid Caps im deutschsprachigen Raum. Darüber hinaus war Herr Schrade als Mitglied des Vorstands für das in München ansässige Immobilienunternehmen FCR Immobilien tätig und verantwortete dort die Umwandlung des Unternehmens in eine Aktiengesellschaft und zudem einige Ankäufe und deren Finanzierungen. Matthias Stich verfügt über mehr als 25 Jahre Erfahrung in der Immobilienbranche. Nach einer Tätigkeit für die BBE Handelsberatung war er in der BBE/IPH-Firmengruppe zuletzt Niederlassungsleiter Süd der IPH Handelsimmobilien GmbH. Von Anfang 2019 bis Ende Juni 2021 was Herr Stich bereits als Leiter des Bereichs Projektentwicklung für DEFAMA tätig. Die Aufgaben, Tätigkeiten und Entscheidungen des Vorstands werden vom Aufsichtsrat unter dem Vorsitz vom Peter Schropp kontrolliert. Der Aufsichtsratsvorsitzende verfügt über exzellente Managementerfahrungen, so u.a. aufgrund seiner Funktion als Vorstandsmitglied des in Neuburg an der Donau ansässigen und börsennotierten Immobilienunternehmens VIB Vermögen AG. Unter seiner Ägide wuchs das Immobilienportfolio von VIB auf eine Größe von rd. 1 Mrd. Euro an. Der Aufsichtsrat wird komplettiert durch Ulrich Rücker, ehemaliger Vorstand der Rücker Immobilien Portfolio AG, und durch Henrik von Lukowicz, ehemaliger IR-Manager der METRO AG.

Die Strategie von DEFAMA ist es, sich als Nischenanbieter in dem Segment von kleinen Einzelhandelsobjekten in kleinen und mittleren Städten, vor allem in Nord- und Ostdeutschland zu etablieren. DEFAMA zielt bei den Einzelhandelsobjekten in der Regel auf Fachmarktzentren in einem Preissegment zwischen 1 Mio. Euro und 5 Mio. Euro ab. In dieser Nische sieht das Unternehmen besondere Chancen, weil die im Fokus stehenden Objekte für die meisten institutionelle Investoren zu klein sind. Dadurch ergeben sich Kaufgelegenheiten zu günstigen Preisen. So ist es das erklärte Ziel von DEFAMA, einen Ankauf maximal zur 9-fachen Jahresnettomiete zu tätigen, was einer Anfangsrendite von mindestens 10% entspricht. Die Finanzierung der jeweiligen Ankäufe führt DEFAMA in der Regel mit Hilfe von lokalen Volksbanken und Sparkassen durch und strebt hier, sofern möglich, eine Finanzierung mit 10-jähriger Zinsbindung zu 85% an. Folglich ist der Cash Flow mit rd. 30% auf das eingesetzte Eigenkapital sehr hoch.

Bei der Objektsuche konzentriert sich DEFAMA auf kleine bis mittelgroße Städte in als strukturschwach geltenden Regionen. Hier sind die Immobilienpreise selbst für Top-Standorte deutlich niedriger als in großen, bekannten Städten. Objekte wie die durchschnittlich zum 9-fachen der Jahresmiete von DEFAMA erworbenen Fachmarktzentren würden in Berlin, Hamburg oder München mindestens das 14-bis 15-fache kosten, oft noch mehr. Die Objekte sollen keinen größeren Leerstand und/oder Investitionsbedarf aufweisen und an mindestens zwei bonitätsstarke Filialisten als (Anker-)Mieter für eine Mietdauer von mindestens 5 Jahren vermietet sein. Der Erwerb und die Finanzierung der Immobilien erfolgen grundsätzlich immer über Objektgesellschaften (sog. Special Purpose Vehicle), an denen die DEFAMA AG jeweils zu 100% beteiligt ist. Die DEFAMA AG fungiert dabei als Holding und stellt das zum Objektankauf erforderliche Eigenkapital bereit. Die Fremdfinanzierung wird als regressloses Darlehen an die jeweiligen Objektgesellschaften als unmittelbare Darlehensnehmer ausgereicht. Die DEFAMA Gruppe ist folglich in der Form strukturiert, dass in einem möglichen Insolvenzfall einer der Objektgesellschaften für die finanzierende Bank keine Rückgriffsmöglichkeit auf die DEFAMA AG als deren Mutter besteht.

Seit der Gründung der Gesellschaft im November 2014 wurden 5 Kapitalerhöhungen durchgeführt - zunächst mit einem Emissionsvolumen von 2,175 Mio. Aktien zu einem Ausgabepreis von 2,00 Euro, anschließend im März 2016 noch einmal mit einem Emissionsvolumen von 1 Mio. Aktien zu einem Ausgabepreis von 3,33 Euro, im Dezember 2016 mit einem Volumen von 322 Tsd. Aktien zu 6,00 Euro, im September 2018 mit einem Volumen von 353 Tsd. Aktien zu einem Preis von 12,00 Euro und im September 2019 mit einem Volumen von 520 Tsd. Aktien zu einem Preis von 15,00 Euro. Die jüngste Kapitalerhöhung fand im März 2022 statt, bei welcher 380 Tsd. Aktien zu einem Preis von 27,00 Euro platziert werden konnten.

Das bilanzielle Eigenkapital liegt zu 9M 2021 bei rund 27 Mio. Euro. Die Eigenkapitalquote gemessen an der Bilanzsumme betrug zuletzt 19% und der LTV lag zuletzt bei 59,8% (Stand zum 31.12.2021).

Auf mittlere Sicht strebt die Gesellschaft an, einer der größten Bestandshalter von Fachmarktzentren in Deutschland zu werden. Das Immobilienportfolio der Gesellschaft umfasst zum Stichtag 1Q 2022 51 Objekte mit einem Marktwert von insgesamt rund 225 Mio. Euro. Die Verteilung der Gesamtmieteinnahmen auf die einzelnen Branchen sowie die geographische Allokation der Objekte selbst wird durch die beiden Grafiken unten illustriert:

Quelle: Unternehmensdaten, SRC Research

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25 | April | 2022

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

CAGR
31/12 HGB ('000)	2017	2018	2019	2020	2021e	2022e	2023e	'20 - '23e
Brutto-Mieterlöse	5.828	9.086	11.208	14.578	16.992	19.834	22.194	15,0%
Objektkosten	-1.244	-2.214	-2.634	-3.085	-3.006	-3.348	-3.627
Netto-Mieterlöse	4.584	6.872	8.574	11.493	13.986	16.486	18.567
Sonstige betriebliche Erträge	121	78	68	122	2.639	102	89
Personalaufwand	-470	-719	-1.037	-1.503	-1.900	-2.348	-2.586
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-347	-698	-560	-1.123	-1.198	-1.584	-1.677
Operativer Gewinn vor Abschreibungen (EBITDA)	3.888	5.534	7.044	8.989	13.527	12.656	14.393	17,0%
Operative Marge zu Netto-Mieterlösen	85%	81%	82%	78%	97%	77%	78%
Abschreibungen	-1.219	-1.946	-2.547	-3.364	-4.053	-5.028	-5.849
Operativer Gewinn nach Abschreibungen (EBIT)	2.669	3.588	4.497	5.625	9.474	7.628	8.544	15,0%
Zinserträge	0	5	9	9	9	11	10
Zinsaufwendungen	-897	-1.340	-1.728	-2.139	-2.423	-2.741	-2.961
Netto-Finanzergebnis	-896	-1.335	-1.719	-2.130	-2.414	-2.730	-2.951
Ergebnis vor Steuern	1.773	2.253	2.778	3.495	7.060	4.898	5.593	17,0%
Steuern	-411	-552	-710	-985	-2.026	-1.399	-1.594
Steuerquote	23,2%	24,5%	25,6%	28,2%	28,7%	28,6%	28,5%
Nettogewinn vor Minderheiten	1.362	1.701	2.068	2.509	5.034	3.499	3.999	16,8%
Minderheiten	-2	-23	-12	-4	-12	-13	-14
Nettogewinn nach Minderheiten	1.360	1.678	2.056	2.505	5.022	3.486	3.985
Durchschnittlich Anzahl Aktien ('000)	3.547	3.620	4.052	4.420	4.420	4.705	4.800
Nettogewinn je Aktie (EPS)	0,38	0,46	0,51	0,57	1,14	0,74	0,83	13,6%
Dividende je Aktie	0,34	0,40	0,45	0,48	0,51	0,55	0,59
in % des Nettoergebnisses	88,7%	86,3%	88,7%	84,7%	44,9%	74,2%	71,1%
in % vom FFO	46,7%	39,7%	39,5%	36,1%	31,8%	30,3%	28,8%
Zinsdienstdeckungsgrad	4,3	4,1	4,1	4,2	5,6	4,6	4,9
FFO nach Steuern	2.581	3.646	4.615	5.873	7.084	8.527	9.848	18,8%
FFO nach Steuern je Aktie	0,73	1,01	1,14	1,33	1,60	1,81	2,05
Aktionärs-Eigenkapital	11.383	16.376	24.684	25.204	38.365	39.451	40.796	17,4%
Nettoinventarwert (Net Asset Value)	29.873	42.975	59.515	74.507	92.843	106.598	119.909	17,2%
Bilanzsumme	55.412	85.785	104.277	136.712	161.576	176.905	189.837
Bilanzielle Eigenkapitalquote	20,5%	19,1%	23,7%	18,4%	23,7%	22,3%	21,5%
Eigenkapitalrendite (nach Steuern)	12,3%	12,1%	10,0%	10,0%	15,8%	9,0%	9,9%	-0,4%
Marktwert des Immobilienportfolios	72.820	108.450	137.260	178.920	218.144	247.328	272.521
Buchwert je Aktie (Euro)	3,21	4,52	6,09	5,70	8,68	8,38	8,50	14,2%
Nettoinventarwert je Aktie (Euro)	8,42	11,87	13,46	16,86	21,01	24,12	27,13	17,2%
Beleihungsauslauf (Loan-to-Value)	61,1%	62,0%	58,2%	59,2%	56,5%	55,6%	54,7%
3 | SRC Equity Research

Konzern Gewinn- und Verlustrechnung (DEFAMA-Gruppe)

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25 | April | 2022

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

SRC Research

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damaliger	damaliges
Rating Chronik	Da tum	Rating	Aktienkurs	Kursziel
DEFAMA	31. März 2022	Accumulate	27,60 €	31,00 €
DEFAMA	28. Februar 2022	Accumulate	28,00 €	31,00 €
DEFAMA	3. Februar 2022	Hold	29,00 €	29,00 €
DEFAMA	7. Dezember 2021	Accumulate	26,40 €	29,00 €
DEFAMA	3. November 2021	Buy	25,00 €	29,00 €
DEFAMA	7. Oktober 2021	Accumulate	24,20 €	27,00 €
DEFAMA	28. Juli 2021	Buy	21,40 €	25,00 €
DEFAMA	18. Mai 2021	Buy	20,00 €	24,00 €
DEFAMA	30. April 2021	Buy	19,50 €	24,00 €
Wichtige Hinweise:

Der in dieser Studie genannte Kurs der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG entspricht dem Schlusskurs vom 22. April 2022. Die DEFAMA hat SRC Research mit der Research-Betreuung des Unternehmens beauftragt.

Disclaimer © 2022 Herausgeber: SRC-Scharff Research und Consulting GmbH (Kurzname: SRC Research), Klin-gerstr. 23, D-60313 Frankfurt am Main. Alle Rechte vorbehalten.

Obwohl die in dieser Veröffentlichung der SRC-Scharff Research und Consulting GmbH enthaltenen Informationen aus sorgfältig ausgesuchten Quellen stammen, die wir für zuverlässig und vertrauenswürdig halten, können wir nicht für die Genauigkeit, Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen garantieren. Jede in dieser Veröffent-lichung geäußerte Meinung gibt das gegenwärtige Werturteil des Autors wieder und entspricht nicht notwendi-gerweise der Meinung der SRC-Scharff Research und Consulting GmbH und/oder eines Stellvertreters oder Mit-arbeiters. Die in dem Bericht wiedergegebenen Meinungen und Einschätzungen können ohne Ankündigung ge-ändert werden. In dem vom Gesetz erlaubten Umfang übernehmen weder der Autor noch die SRC-Scharff Research und Consulting GmbH irgendeine Haftung für die Verwendung dieses Dokuments oder seines Inhalts. Der Bericht dient nur zu Informationszwecken und stellt kein Angebot oder eine Aufforderung, einen Rat oder eine Empfeh-lung zum Kauf oder Verkauf der genannten Wertpapiere dar und ist auch nicht als solches auszulegen. Privatkun-den sollten sich beraten lassen und sich darüber bewusst sein, dass die Preise und Erträge von Wertpapieren ebenso fallen wie steigen können und dass in Bezug auf die zukünftige Entwicklung der genannten Wertpapiere keine Zusicherungen oder Garantien gegeben werden können. Der Autor und die SRC-Scharff Research und Con-sulting GmbH und/oder Stellvertreter oder Mitarbeiter verpflichten sich auf freiwilliger Basis, keine Long- oder Short-Positionen der in diesem Bericht genannten Wertpapieren zu halten und auch keine Optionen oder andere optionsähnliche Instrumente (derivative Instrumente) zu halten, die als Basis die in dieser Studie besprochenen Aktien zum Gegenstand haben.

Nachdruck, Weiterverbreitung sowie Veröffentlichung dieses Berichts und seines Inhalts im Ganzen oder in Teilen ist nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung der Geschäftsführung der SRC-Scharff Research und Consulting GmbH gestattet. Mit der Annahme dieses Dokuments erklären Sie sich damit einverstanden, an die vorstehenden

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