DEFAMA Deutsche Fachmarkt : „Erfolgreiches Geschäftsjahr 2021 mit 20% Anstieg im FFO – weiteres rasantes Wachstum in den kommenden Jahren erwartet – Kursziel auf 31,00 Euro und Rating auf Accumulate erhöht“

DEFAMA

Accumulate (alt: Hold) Kursziel: 31,00 Euro (alt: 29,00 Euro)

28 | Februar | 2022

n Kurs (Euro)	28,00
Hoch / Tief 52 Wochen	30,80 / 18,70
n Allgemeine Angaben

Erfolgreiches Geschäftsjahr 2021 mit 20% Anstieg im FFO - weiteres rasantes Wachstum in den kommenden Jahren erwar- tet - Kursziel auf 31,00 Euro und Rating auf Accumulate erhöht

Land	Deutschland
WKN		A13SUL
ISIN	DE000A13SUL5
Internet	www.defama.de
Fiskaljahr		31/12
Rechnungslegungsstandard		HGB
Tag der Erstnotiz	13. Juli 2016
Marktkapitalisierung (Mio. Euro)		123,8
Anzahl von Aktien (Mio.)		4,42
Streubesitz		65%
Streubesitz Marktkapitalisierung (Mio. Euro)		80,4
CAGR FFO nach Steuern ('20 -'23e)		18,8%
n Bewertung / Multiplikatoren		2020	2021e	2022e	2023e
Marktkapitalisierung/Umsatz		8,5	7,3	6,2	5,6
Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV)		49,4	24,6	35,5	31,1
Dividendenrendite		1,7%	1,8%	2,0%	2,1%
Kurs-Buchwert-Verhältnis (KBV)		4,91	4,40	4,22	4,01
Kurs-NAV-Verhältnis (KNV)		1,66	1,33	1,18	1,06
n Kennzahlen je Aktie (Euro '000)		2020	2021e	2022e	2023e
Nettogewinn je Aktie		0,57	1,14	0,79	0,90
Dividende je Aktie		0,48	0,51	0,55	0,59
Buchwert je Aktie		5,70	6,36	6,64	6,99
Nettoinventarwert (Net Asset Value) je Aktie	16,86	21,01	23,66	26,47
n Finanzdaten (Euro '000)		2020	2021e	2022e	2023e
Brutto-Mieterlöse		14.578	16.992	19.834	22.194
Betriebliche Aufwendungen		-2.626	-3.098	-3.932	-4.263
Operativer Gewinn vor Abschreibungen (EBITDA)	8.989	13.527	12.656	14.393
Operativer Gewinn nach Abschreibungen (EBIT)	5.625	9.474	7.628	8.545
Netto-Finanzergebnis		-2.130	-2.414	-2.730	-2.951
Ergebnis vor Steuern (EBT)		3.495	7.060	4.898	5.594
Besteuerung		-985	-2.026	-1.399	-1.594
Nettogewinn nach Minderheiten		2.505	5.022	3.486	3.985
FFO nach Steuern		5.873	7.084	8.527	9.848
Eigenkapital (ohne Minderheitsanteile)		25.204	28.105	29.336	30.891
Marktwert des Immobilienportfolios		178.920	218.144	242.671	265.883
Eigenkapitalrendite nach Steuern		10,0%	18,8%	12,1%	13,2%
Eigenkapitalquote		18,4%	18,6%	17,8%	17,3%
n Wesentliche Aktionäre
MSC Invest GmbH (Matthias Schrade)		29%
Geminus GmbH (Dr. Carsten Müller)		4%
Aufsichtsrat		2%
n Finanzkalender
Geschäftsbericht 2021		April 2022
1Q 2022 Bericht		Mai 2022
Hauptversammlung		Juli 2022
n Analysten		Dipl.-Kfm. Stefan Scharff, CREA
		Christopher Mehl, MBA, CFA

Das Unternehmen hat heute vorläufige Zahlen für das Geschäftsjahr 2021 veröffentlicht und hat erwartungsgemäß über ein erneut sehr erfolgreiches Geschäftsjahr berichtet. Der Umsatz der Gesellschaft konnte von 14,6 Mio. Euro auf 17,0 Mio. Euro um 17% gesteigert werden und entsprach somit genau unserer Erwartung. Der Netto- gewinn wurde von 2,5 Mio. Euro auf 5,0 Mio. Euro verdoppelt, was auch von einem Einmaleffekt von rund 2 Mio. Euro aus dem Verkauf des Objekts in Bleicherode getrieben wurde. Dies entspricht einem Ergebnis je Aktie von 1,14 Euro, welches sich ebenfalls mehr als ver- doppelt hat. Der FFO stieg um 20% von 5,9 Mio. Euro im Vorjahr auf nunmehr 7,1 Mio. Euro bzw. von 1,33 Euro je Aktie auf 1,60 Euro. Auch die Dividende soll erneut und somit zum siebten Mal in Folge gesteigert werden. Hier soll der Hauptversammlung eine Ausschüt- tung von 51 Cent je Aktie vorgeschlagen werden, welche somit um 3 Cent über dem Vorjahreswert von 48 Cent liegt. Auch wenn der Ver- schlag unter unserer Erwartung liegt, sehen wir diesen unter ande- rem anlässlich des rasanten Wachstums und den weiteren Wachs- tumsperspektiven als nachvollziehbar und sinnvoll.

Wie in unseren vorherigen Updates bereits angesprochen, lag das Transaktionsvolumen in 2021 mit rund 30 Mio. Euro auf einem sehr hohen Niveau. Zum Stichtag belief sich der Portfoliowert somit auf rund 218 Mio. Euro und lag deutlich über unserer ursprünglichen Er- wartung. Auch für das laufende Jahr gehen wir erneut von einer ho- hen Aktivität aus, welche auch von den bereits vermeldeten zwei Zu- käufen sehr früh im Jahr unterstrichen wird. Wir sehen deshalb auch die im Dezember 2020 veröffentlichte Langfristplanung, welche unter anderem für Ende 2025 einen Portfoliowert zwischen 260 Mio. Euro und 300 Mio. Euro vorsieht, nunmehr eher als eine Mittelfristplanung an und gehen davon aus, dass dieses Ziel bereits in 2023 erreichbar sein könnten. Hierauf deutet unserer Meinung nach auch die heutige Aussage hin, dass das Unternehmen nun doch eine kleine Kapitaler- höhung prüfe, sofern sich die aktuellen Gespräche über mögliche Transkationen oder Erweiterungsinvestitionen konkretisieren.

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Internet

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Mit den Entwicklungen des zurückliegenden Geschäftsjahres hat das Unternehmen für das laufende Jahr bereits wieder sehr gute Voraussetzungen geschaffen um die Zahlen weiter deutlich in Rich- tung unserer Erwartungen ausbauen zu können. Die heute veröf- fentlichte Guidance für 2022 lag hier sogar nochmals über unseren bisherigen Erwartungen. Das Management geht für 2022 von einem Nettogewinn von 3,5 Mio. Euro aus, sowie von einem FFO von 8,5 Mio. Euro. Der annualisierte FFO soll demnach auf 10 Mio. Euro wachsen. Wir sehen diese Guidance als durchaus realistisch an und haben unsere Guv-Schätzung für das laufende Jahr sowie für 2023 entsprechend erhöht. Folglich des erfolgreichen Geschäftsjahres 2021 und der erhöhten Gewinnrechnung, heben wir unser Kursziel von 29,00 Euro auf 31,00 Euro an. Ebenfalls stufen wir die Aktie von Hold auf Accumulate herauf.

28 | Februar | 2022

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

Industrie:	Immobilien		VORSTAND
Segment:	Einzelhandel
Zielmärkte:	Deutschland
Geschäftssitz:	Berlin
Gründung:	2014	Matthias		Matthias
		Schrade		Stich
Anzahl Mitarbeiter:	21
Investor Relations:	Matthias Schrade ([e-mail])
			AUFSICHTSRAT
Bonitätseinstufung:	n/a
Handelsplatz/Börse:	München, Xetra, Frankfurt, Düsseldorf, Berlin
Marktsegment:	m:access
WKN:	A13SUL	Peter	Ulrich	Henrik
		Schropp	Rücker	von Lukowicz
ISIN:	DE000A13SUL5	(Vorsitzender)

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG ("DEFAMA") ist eine in Berlin ansässige Immobilien-Investmentgesellschaft mit dem Fokus auf Einzelhandelsimmobilien. DEFAMA wurde im November 2014 als Aktiengesellschaft nach deutschem Recht gegründet. Die Erstnotierung der Aktien erfolgte am 13. Juli 2016 an der Börse München. Das Unternehmen wird geleitet durch die Vorstände Matthias Schrade und Matthias Stich. Matthias Schrade verfügt über langjährige Erfahrung und sehr breite und fundierte Kenntnisse in der Immobilienbranche. Er war schon in sehr jungen Jahren unternehmerisch tätig. So war er im Alter von 20 Jahren Mitgründer der Research-Gesellschaft namens GSC Research mit dem Fokus Small und Mid Caps im deutschsprachigen Raum. Darüber hinaus war Herr Schrade als Mitglied des Vorstands für das in München ansässige Immobilienunternehmen FCR Immobilien tätig und verantwortete dort die Umwandlung des Unternehmens in eine Aktiengesellschaft und zudem einige Ankäufe und deren Finanzierungen. Matthias Stich verfügt über mehr als 25 Jahre Erfahrung in der Immobilienbranche. Nach einer Tätigkeit für die BBE Handelsberatung war er in der BBE/IPH- Firmengruppe zuletzt Niederlassungsleiter Süd der IPH Handelsimmobilien GmbH. Von Anfang 2019 bis Ende Juni 2021 was Herr Stich bereits als Leiter des Bereichs Projektentwicklung für DEFAMA tätig. Die Aufgaben, Tätigkeiten und Entscheidungen des Vorstands werden vom Aufsichtsrat unter dem Vorsitz vom Peter Schropp kontrolliert. Der Aufsichtsratsvorsitzende verfügt über exzellente Managementerfahrungen, so u.a. aufgrund seiner Funktion als Vorstandsmitglied des in Neuburg an der Donau ansässigen und börsennotierten Immobilienunternehmens VIB Vermögen AG. Unter seiner Ägide wuchs das Immobilienportfolio von VIB auf eine Größe von rd. 1 Mrd. Euro an. Der Aufsichtsrat wird komplettiert durch Ulrich Rücker, ehemaliger Vorstand der Rücker Immobilien Portfolio AG, und durch Henrik von Lukowicz, ehemaliger IR-Manager der METRO AG.

Die Strategie von DEFAMA ist es, sich als Nischenanbieter in dem Segment von kleinen Einzelhandelsobjekten in kleinen und mittleren Städten, vor allem in Nord- und Ostdeutschland zu etablieren. DEFAMA zielt bei den Einzelhandelsobjekten in der Regel auf Fachmarktzentren in einem Preissegment zwischen 1 Mio. Euro und 5 Mio. Euro ab. In dieser Nische sieht das Unternehmen besondere Chancen, weil die im Fokus stehenden Objekte für die meisten institutionelle Investoren zu klein sind. Dadurch ergeben sich Kaufgelegenheiten zu günstigen Preisen. So ist es das erklärte Ziel von DEFAMA, einen Ankauf maximal zur 9-fachen Jahresnettomiete zu tätigen, was einer Anfangsrendite von mindestens 10% entspricht. Die Finanzierung der jeweiligen Ankäufe führt DEFAMA in der Regel mit Hilfe von lokalen Volksbanken und Sparkassen durch und strebt hier, sofern möglich, eine Finanzierung mit 10-jähriger Zinsbindung zu 85% an. Folglich ist der Cash Flow mit rd. 30% auf das eingesetzte Eigenkapital sehr hoch.

Bei der Objektsuche konzentriert sich DEFAMA auf kleine bis mittelgroße Städte in als strukturschwach geltenden Regionen. Hier sind die Immobilienpreise selbst für Top-Standorte deutlich niedriger als in großen, bekannten Städten. Objekte wie die durchschnittlich zum 9-fachen der Jahresmiete von DEFAMA erworbenen Fachmarktzentren würden in Berlin, Hamburg oder München mindestens das 14- bis 15-fache kosten, oft noch mehr. Die Objekte sollen keinen größeren Leerstand und/oder Investitionsbedarf aufweisen und an mindestens zwei bonitätsstarke Filialisten als (Anker-)Mieter für eine Mietdauer von mindestens 5 Jahren vermietet sein. Der Erwerb und die Finanzierung der Immobilien erfolgen grundsätzlich immer über Objektgesellschaften (sog. Special Purpose Vehicle), an denen die DEFAMA AG jeweils zu 100% beteiligt ist. Die DEFAMA AG fungiert dabei als Holding und stellt das zum Objektankauf erforderliche Eigenkapital bereit. Die Fremdfinanzierung wird als regressloses Darlehen an die jeweiligen Objektgesellschaften als unmittelbare Darlehensnehmer ausgereicht. Die DEFAMA Gruppe ist folglich in der Form strukturiert, dass in einem möglichen Insolvenzfall einer der Objektgesellschaften für die finanzierende Bank keine Rückgriffsmöglichkeit auf die DEFAMA AG als deren Mutter besteht.

Seit der Gründung der Gesellschaft im November 2014 wurden 5 Kapitalerhöhungen durchgeführt - zunächst mit einem Emissionsvolumen von 2,175 Mio. Aktien zu einem Ausgabepreis von 2,00 Euro, anschließend im März 2016 noch einmal mit einem Emissionsvolumen von 1 Mio. Aktien zu einem Ausgabepreis von 3,33 Euro, im Dezember 2016 mit einem Volumen von 322 Tsd. Aktien zu 6,00 Euro, im September 2018 mit einem Volumen von 353 Tsd. Aktien zu einem Preis von 12,00 Euro und schließlich im September 2019 mit einem Volumen von 520 Tsd. Aktien zu einem Preis von 15,00 Euro. Eine wetiere Kapitalerhöhung ist derzeit in der Prüfung.

Das bilanzielle Eigenkapital liegt zu 9M 2021 bei rund 27 Mio. Euro. Die Eigenkapitalquote gemessen an der Bilanzsumme betrug zuletzt 19% und der LTV lag zuletzt bei 58% (Stand zum 30.09.2021).

Auf mittlere Sicht strebt die Gesellschaft an, einer der größten Bestandshalter von Fachmarktzentren in Deutschland zu werden. Das Immobilienportfolio der Gesellschaft umfasst zum Jahresende 2021 50 Objekte mit einem Marktwert von insgesamt rund 218 Mio. Euro. Die Verteilung der Gesamtmieteinnahmen auf die einzelnen Branchen sowie die geographische Allokation der Objekte selbst wird durch die beiden Grafiken unten illustriert: (Stand zum 31.12.2021)

Quelle: Unternehmensdaten, SRC Research

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2 | SRC Equity Research

28 | Februar | 2022

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG								CAGR
Konzern Gewinn- und Verlustrechnung (DEFAMA-Gruppe)
31/12 HGB ('000)	2017	2018	2019	2020	2021e	2022e	2023e	'20 - '23e
Brutto-Mieterlöse	5.828	9.086	11.208	14.578	16.992	19.834	22.194	15,0%
Objektkosten	-1.244	-2.214	-2.634	-3.085	-3.006	-3.348	-3.627
Netto-Mieterlöse	4.584	6.872	8.574	11.493	13.986	16.486	18.567
Sonstige betriebliche Erträge	121	78	68	122	2.639	102	89
Personalaufwand	-470	-719	-1.037	-1.503	-1.900	-2.348	-2.586
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-347	-698	-560	-1.123	-1.198	-1.584	-1.677
Operativer Gewinn vor Abschreibungen (EBITDA)	3.888	5.534	7.044	8.989	13.527	12.656	14.393	17,0%
Operative Marge zu Netto-Mieterlösen	85%	81%	82%	78%	97%	77%	78%
Abschreibungen	-1.219	-1.946	-2.547	-3.364	-4.053	-5.028	-5.849
Operativer Gewinn nach Abschreibungen (EBIT)	2.669	3.588	4.497	5.625	9.474	7.628	8.545	15,0%
Zinserträge	0	5	9	9	9	11	10
Zinsaufwendungen	-897	-1.340	-1.728	-2.139	-2.423	-2.741	-2.961
Netto-Finanzergebnis	-896	-1.335	-1.719	-2.130	-2.414	-2.730	-2.951
Ergebnis vor Steuern	1.773	2.253	2.778	3.495	7.060	4.898	5.594	17,0%
Steuern	-411	-552	-710	-985	-2.026	-1.399	-1.594
Steuerquote	23,2%	24,5%	25,6%	28,2%	28,7%	28,6%	28,5%
Nettogewinn vor Minderheiten	1.362	1.701	2.068	2.509	5.034	3.499	3.999	16,8%
Minderheiten	-2	-23	-12	-4	-12	-13	-14
Nettogewinn nach Minderheiten	1.360	1.678	2.056	2.505	5.022	3.486	3.985
Durchschnittlich Anzahl Aktien ('000)	3.547	3.620	4.052	4.420	4.420	4.420	4.420
Nettogewinn je Aktie (EPS)	0,38	0,46	0,51	0,57	1,14	0,79	0,90	16,7%
Dividende je Aktie	0,34	0,40	0,45	0,48	0,51	0,55	0,59
in % des Nettoergebnisses	88,7%	86,3%	88,7%	84,7%	44,9%	69,7%	65,4%
in % vom FFO	46,7%	39,7%	39,5%	36,1%	31,8%	28,5%	26,5%
Zinsdienstdeckungsgrad	4,3	4,1	4,1	4,2	5,6	4,6	4,9
FFO nach Steuern	2.581	3.646	4.615	5.873	7.084	8.527	9.848	18,8%
FFO nach Steuern je Aktie	0,73	1,01	1,14	1,33	1,60	1,93	2,23
Aktionärs-Eigenkapital	11.383	16.376	24.684	25.204	28.105	29.336	30.891	7,0%
Nettoinventarwert (Net Asset Value)	29.873	42.975	59.515	74.507	92.843	104.591	116.989	16,2%
Bilanzsumme	55.412	85.785	104.277	136.712	151.316	165.168	178.310
Bilanzielle Eigenkapitalquote	20,5%	19,1%	23,7%	18,4%	18,6%	17,8%	17,3%
Eigenkapitalrendite (nach Steuern)	12,3%	12,1%	10,0%	10,0%	18,8%	12,1%	13,2%	9,6%
Marktwert des Immobilienportfolios	72.820	108.450	137.260	178.920	218.144	242.671	265.883
Buchwert je Aktie (Euro)	3,21	4,52	6,09	5,70	6,36	6,64	6,99	7,0%
Nettoinventarwert je Aktie (Euro)	8,42	11,87	13,46	16,86	21,01	23,66	26,47	16,2%
Beleihungsauslauf (Loan-to-Value)	61,1%	62,0%	58,2%	59,2%	56,5%	56,0%	55,4%

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3 | SRC Equity Research

28 | Februar | 2022

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

SRC Research

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			damaliger	damaliges
Rating Chronik	Datum	Rating	Aktienkurs	Kursziel
DEFAMA	3. Februar 2022	Hold	29,00 €	29,00 €
DEFAMA	7. Dezember 2021 Accumulate	26,40 €	29,00 €
DEFAMA	3. November 2021	Buy	25,00 €	29,00 €
DEFAMA	7. Oktober 2021 Accumulate	24,20 €	27,00 €
DEFAMA	28. Juli 2021	Buy	21,40 €	25,00 €
DEFAMA	18. Mai 2021	Buy	20,00 €	24,00 €
DEFAMA	30. April 2021	Buy	19,50 €	24,00 €
DEFAMA	25. Februar 2021	Buy	19,20 €	24,00 €
DEFAMA	18. Januar 2021	Buy	19,20 €	23,00 €

Wichtige Hinweise:

Der in dieser Studie genannte Kurs der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG entspricht dem

Schlusskurs vom 27. Februar 2022. Die DEFAMA hat SRC Research mit der Research-

Betreuung des Unternehmens beauftragt.

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