DEFAMA Deutsche Fachmarkt : “Positiver News Flow vor Jahresende – “DEFAMA 2025″ Langfristplanung bestätigt unsere Wachstumserwartungen des Unternehmens – Kursziel auf 23,00 Euro erhöht, Rating hoch auf Buy”

DEFAMA

Buy (alt: Accumulate) Kursziel: 23,00 Euro (alt: 21,00 Euro)

18 | Januar | 2021

Positiver News Flow vor Jahresende - "DEFAMA 2025" Langfrist- planung bestätigt unsere Wachstumserwartungen des Unter- nehmens - Kursziel auf 23,00 Euro erhöht, Rating hoch auf Buy

Das Unternehmen konnte noch vor Ende des jüngst abgelaufenen Geschäftsjahres 2020 über weitere positive Neuigkeiten bezüglich des Portfolios berichten und hat ausserdem Details zur erstellten Langfristplanung veröffentlicht, welche vielversprechend und auch sehr plausibel klingen.

Am 17. Dezember wurde der Zukauf eines Nahversorgers in Sachsen-Anhalt in der Nähe von Magdeburg bekannt gegeben. Der Kaufpreis belief sich auf 1,1 Mio. Euro und entspricht dem 10-fachen der Jahresnettomiete. Das Objekt ist langfristig an Netto vermietet. Somit gelang es dem Unternehmen im durch Corona geprägten Jahr 2020 erneut über 20 Mio. Euro in neuen Objekte zu investieren und dabei eine lukrative Rendite von rund 11% zu erzielen.

Des Weiteren konnte am selben Tag über den Abschluss neuer langfristiger Mietverträge in einigen Bestandsobjekten berichtet werden. Hierfür werden in drei Objekten die Flächen der Mieter vergrößert und insgesamt 2,2 Mio. Euro investiert. Ebenfalls konnten durch Optionsverlängerungen und Nachträge zahlreiche Ankermietverträge um durchschnittlich 4 Jahre verlängert werden. Somit wurde rund 6% der gesamten Jahresnettomiete des Portfolios für einen längeren Zeitraum gesichert. Bezüglich der auslaufenden Verträge im laufenden Jahr gehen wir von einem niedrigen Anteil von 6-7% aus, wovon wir jedoch bei den meisten Verträgen von einer zeitigen Verlängerung ausgehen.

Wenige Tage zuvor, am 7. Dezember, hat das Unternehmen Details zu seiner Langfristplanung "DEFAMA 2025" bekannt gegeben, welche in der Aufsichtsratsitzung beschlossen wurde. Die Gesellschaft plant in den kommenden Jahren den Portfoliowert auf einen Bereich zwischen 260 Mio. Euro und 300 Mio. Euro auszubauen. Dies halten wir für sehr realistisch und unsere Schätzung liegt ebenfalls in diesem Bereich. Die annualisierten Mieterträge sollen folglich auf 24 Mio. Euro wachsen und der FFO auf über 11 Mio. Euro, was somit einer nahezu Verdopplung entspricht. Auch diese Ziele sehen wir als durchaus realistisch an. Dies soll nach Einschätzungen des

Vorstands ohne Kapitalerhöhungen erreicht werden, wodurch der Wert der

Aktie für die Aktionäre deutlich gesteigert werden sollte. Ebenfalls wurde die Guidance des Unternehmens für 2020 erneut bestätigt und eine weitere Erhöhung der Dividende für das Jahr 2020 wurde in Aussicht gestellt. Unsere Erwartung liegt hier bei einer Anhebung von 45 Cent je Aktie für 2019 auf nunmehr 50 Cent je Aktie. Ausserdem wurde eine Guidance für das jüngst gestartete Geschäftsjahr 2021 verkündet. Hier erwartet das Management einen FFO von 7,1 Mio. Euro bzw. 1,61 Euro je Aktie bei einem Nettogewinn von 3,1 Mio Euro bzw. 69 Cent je Aktie. Unsere bisherige Schätzung lag etwas über dieser Guidance, hinsichtlich des erneuten Lockdowns und den Ungewissheiten über die allgemeinen Auswirkungen dessen in 2021, gehen wir nunmehr konservativer an unsere Schätzung heran.

Aufgrund des bestätigten Langzeitausblicks, des unserer Meinung nach erfolgreichen Geschäftsjahres 2020 und der Rollierung in der Bewertung erhöhen wir unser Kursziel von 21 Euro auf 23 Euro. Wir sehen das Unternehmen weiterhin krisensicher aufgestellt und schätzen die Auswirkungen der Corona Pandemie in 2021 für das Unternehmen als relativ gering und nur im niedrigen sechsstelligen Bereich. Mit einem Kurspotenzial von nunmehr rund 20% erhöhen wir unser Rating von Accumulate auf Buy.

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DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

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Auswirkungen der Corona Pandemie für DEFAMA auch in 2021 als geringfügig erwartet

Auch im neuen Jahr 2021 sind die Auswirkungen der Corona Pandemie gesamtwirtschaftlich weiter spürbar und ein erneuter Lockdown läuft seit Ende 2020. Dennoch sehen wir die Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf und das Ergebnis von DEFAMA als nur geringfügig an. In vergangenen Geschäftsjahr hatte das Unternehmen in den ersten neun Monaten lediglich Mietstundungen von 145 Tsd. Euro, welche unserer Meinung nach zum Jahresende nochmals leicht reduziert werden konnten und bei rund 120 Tsd. Euro liegen sollten. Auch auf der Transaktionsseite konnte das Unternehmen im vergangenen Jahr über 20 Mio. Euro an Zukäufen tätigen und lag somit voll auf Kurs.

Quelle: Unternehmenspräsentation November 2020

Auch für das laufende Jahr erwarten wir keine gravierenden Auswirkungen bei den Mieteinnahmen. Dies liegt nicht zuletzt an der Branchenstruktur der Mieterträge. Nahezu die Hälfte dieser kommen aus dem sehr sicheren Lebensmittelbereich, welcher von der Krise und den Schließungen gar nicht betroffen ist. Der zweitgrößte Anteil fällt mit 16% auf Heimwerker. Auch diese Branche ist nicht zu sehr eingeschränkt, da Baumärkte weiterhin für Gewerbekunden geöffnet sind und auch für Privatpersonen in den meisten Fällen die Option besteht, vorbestellte Produkte vor Ort abzuholen. Somit dürfte aus diesem Segment keine Belastung in Form von Mietausfällen auf DEFAMA zukommen. Der wohl am meisten betroffene Bereich ist das Segment Mode/Schuhe. Diese machen im Mix von den Mieteinnahmen von DEFAMA jedoch lediglich 10% aus. Hier sollte dem Unternehmen jedoch der Fokus auf Nahversorgungszentren zugutekommen, die nach einer ausstehenden Beendigung des Lockdowns wohl deutlich höher frequentiert werden sollten als vergleichliche Filialen z.B. in großen Shopping Centern.

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Wir gehen davon aus, dass etwaige vorübergehend nicht gezahlte Mieten wie in 2020 nur gestundet sind, somit keine Ergebnisauswirkung haben, und hier erneut ein fairer Weg für Rückzahlungen, wie z.B. die Ratenzahlungen aus dem Vorjahr, gefunden werden kann. Wir gehen davon aus, dass diese sich im Jahresverlauf im niedrigen sechsstelligen Bereich bewegen sollten. Wichtig ist hier auch anzumerken, dass bisher keiner der Mieter aus dem Portfolio Insolvenz anmelden musste.

Quelle: Unternehmenspräsentation November 2020

Auch ein Blick auf die Top-10 Mieter des Portfolios unterstützt unsere Annahme. Hier sind nur namhafte Filialisten vertreten, welche größtenteils auch während des Lockdowns von einer vorübergehenden Verstärkung des Onlinehandels profitieren können und somit den negativen Auswirkungen der Schließungen teilweise entgegenwirken können.

Zudem sehen wir kein großes Klumpenrisiko im Falle einer Insolvenz, da die Top-10 Mieter zusammen lediglich 30% des Gesamtportfolios ausmachen und zudem nur ein Mietvertrag 5% der gesamten Mieteinnahmen der Gesellschaft übersteigt.

Auch hinsichtlich etwaiger Umnutzungsmöglichkeiten der Objekte sehen wir im Falle einer

Insolvenz von Mietern keine Bedenken.

In den besagten drei Punkten, sprich der Branchenaufteilung, der Mieterqualität und der Umnutzungsmöglichkeiten der Objekte, sehen wir einen deutlichen Vorteil der DEFAMA gegenüber vielen anderen Mitbewerber, die auch im Retailbereich tätig sind.

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Wichtige Hinweise:

Der in dieser Studie genannte Kurs der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG entspricht dem

Schlusskurs vom 15. Januar 2021. Die DEFAMA hat SRC Research mit der Research-

Betreuung des Unternehmens beauftragt.

Disclaimer © 2021 Herausgeber: SRC-Scharff Research und Consulting GmbH (Kurzname: SRC Research), Klingerstr. 23, D-60313 Frankfurt am Main. Alle Rechte vorbehalten.

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