DEFAMA
Buy (unverändert) Kursziel: 24,00 Euro (unverändert)
18 | Mai | 2021
n Kurs (Euro) | 20,00 | |||||
Hoch / Tief 52 Wochen | 20,60 / 15,80 | |||||
n Allgemeine Angaben | ||||||
Land | Deutschland | |||||
WKN | A13SUL | |||||
ISIN | DE000A13SUL5 | |||||
Internet | www.defama.de | |||||
Fiskaljahr | 31/12 | |||||
Rechnungslegungsstandard | HGB | |||||
Tag der Erstnotiz | 13. Juli 2016 | |||||
Marktkapitalisierung (Mio. Euro) | 88,4 | |||||
Anzahl von Aktien (Mio.) | 4,42 | |||||
Streubesitz | 65% | |||||
Streubesitz Marktkapitalisierung (Mio. Euro) | 57,5 | |||||
CAGR FFO nach Steuern ('20 -'23e) | 16,9% | |||||
n Bewertung / Multiplikatoren | 2020 | 2021e | 2022e | 2023e | ||
Marktkapitalisierung/Umsatz | 6,1 | 5,4 | 4,8 | 4,3 | ||
Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) | 35,3 | 17,5 | 23,6 | 20,5 | ||
Dividendenrendite | 2,4% | 2,8% | 3,1% | 3,4% | ||
Kurs-Buchwert-Verhältnis (KBV) | 3,51 | 3,14 | 3,01 | 2,85 | ||
Kurs-NAV-Verhältnis (KNV) | 1,19 | 1,05 | 0,94 | 0,87 | ||
n Kennzahlen je Aktie (Euro '000) | 2020 | 2021e | 2022e | 2023e | ||
Nettogewinn je Aktie | 0,57 | 1,14 | 0,85 | 0,98 | ||
Dividende je Aktie | 0,48 | 0,56 | 0,62 | 0,68 | ||
Buchwert je Aktie | 5,70 | 6,37 | 6,65 | 7,01 | ||
Nettoinventarwert (Net Asset Value) je Aktie | 16,86 | 19,04 | 21,17 | 23,09 | ||
n Finanzdaten (Euro '000) | 2020 | 2021e | 2022e | 2023e | ||
Brutto-Mieterlöse | 14.578 | 16.297 | 18.499 | 20.758 | ||
Betriebliche Aufwendungen | -2.626 | -3.098 | -3.385 | -3.721 | ||
Operativer Gewinn vor Abschreibungen (EBITDA) | 8.989 | 13.175 | 12.202 | 13.784 | ||
Operativer Gewinn nach Abschreibungen (EBIT) | 5.625 | 9.122 | 7.711 | 8.733 | ||
Netto-Finanzergebnis | -2.130 | -2.414 | -2.672 | -2.951 | ||
Ergebnis vor Steuern (EBT) | 3.495 | 6.708 | 5.039 | 5.782 | ||
Besteuerung | -985 | -1.640 | -1.280 | -1.451 | ||
Nettogewinn nach Minderheiten | 2.505 | 5.056 | 3.746 | 4.317 | ||
FFO nach Steuern | 5.873 | 7.133 | 8.250 | 9.382 | ||
Eigenkapital (ohne Minderheitsanteile) | 25.204 | 28.139 | 29.410 | 30.987 | ||
Marktwert des Immobilienportfolios | 178.920 | 198.321 | 213.637 | 231.318 | ||
Eigenkapitalrendite nach Steuern | 10,0% | 19,0% | 13,0% | 14,3% | ||
Eigenkapitalquote | 18,4% | 19,5% | 19,2% | 18,8% | ||
n Wesentliche Aktionäre | ||||||
MSC Invest GmbH (Matthias Schrade) | 29% | |||||
Geminus GmbH (Dr. Carsten Müller) | 4% | |||||
Aufsichtsrat | 2% | |||||
n Finanzkalender | ||||||
1H Bericht 2021 | August 2021 | |||||
SRC Forum Financials & Real Estate | 8. September 2021 | |||||
9M Bericht 2021 | November 2021 | |||||
n Analysten | Dipl.-Kfm. Stefan Scharff, CREA | |||||
Christopher Mehl, MBA, CFA |
Umsatz und FFO im ersten Quartal 2021 um über 29% gestei- gert - weiteres Wachstum im laufenden zweiten Quartal er- wartet - Buy Rating und 24,00 Euro Kursziel bestätigt
Das Unternehmen hat heute den Bericht für das erste Quar- tal 2021 veröffentlicht. Die Zahlen der ersten drei Monate la- gen vollumfänglich im Rahmen unserer Erwartungen. Der Umsatz stieg um nahezu 30% von 3,13 Mio. Euro auf 4,05 Mio. Euro. Hierin inbegriffen waren Erträge von 42 Objekten (1Q 2020: 37 Objekte). Während in der Vorjahresperiode die Erträge aus Radeberg folglich des Umbaus verringert waren, wurde das Ergebnis in dieser Periode durch Mietaussetzun- gen folglich der anhaltenden Corona Pandemie belastet. Die Mieteingangsquote im ersten Quartal lag hier bei 92%. Auch wenn wir im laufenden Jahr von deutlich höheren Belastun- gen in diesem Zusammenhang als im Vorjahr ausgehen, be- werten wir die Auswirkungen aufgrund der Mieterstruktur im Portfolio insgesamt als geringfügig. Das operative Ergebnis auf EBITDA-Basis konnte von 1,98 Mio. Euro auf 2,56 Mio. Euro ebenfalls um über 29% gesteigert werden. Das Vorsteu- erergebnis lag zum Stichtag bei über 950 Tsd. Euro, ein Plus von rund 22% zur Vorjahresperiode, während der Nettoge- winn um über 18% auf 701 Tsd. Euro anstieg. Dies entspricht einem Ergebnis je Aktie von 16 Cent. Der cash-getrieben FFO konnte um 29% von 1,31 Mio. Euro auf 1,69 Mio. Euro wach- sen. Der FFO je Aktie konnte somit von 30 Cent auf 38 Cent ausgebaut werden. Die Eigenkapitalquote sowie der LTV ha- ben sich seit Jahresende 2020 leicht von 18,4% auf 19,1% bzw. von 60,2% auf 59,2% verbessert und der NAV je Aktie konnte von 16,86 Euro auf 17,09 Euro erhöht werden.
Während im Auftaktquartal 42 Objekte zum Ergebnis beige- tragen haben, profitiert das Ergebnis des zweiten Quartals bereits von weiteren Ergebnisbeiträgen. Zum einen wird das Objekt in Seeberg erstmals Erlöse für das komplette Quartal beitragen, zum anderen erfolgte der Nutzen/Lasten Über- gang des HanseCenter, worüber wir mit unserem jüngsten Update vom 30. April bereits berichtet haben, wodurch ein weiteres Objekt Mieterträge für über zwei Monate zum Halb- jahresergebnis beisteuern wird.
Internet
scharff@src-research.demehl@src-research.de
www.src-research.dewww.aktienmarkt-international.atwww.aktienmarkt-international.de
Die Liquidität der Gesellschaft ist mit rund 8 Mio. Euro wei- terhin sehr komfortabel und wir können uns gut vorstellen, dass noch im laufenden zweiten Quartal über einen weite- ren Zukauf berichtet werden kann. Die Guidance für das Ge- samtjahr, welche einen FFO von 7,1 Mio. Euro und einen Nettogewinn von 3,1 Mio. Euro ohne den Einmaleffekt aus dem Verkauf des Fachmarktzentrum Bleicherode vorsieht, wurde erneut bekräftigt und auch wir sind überzeugt, dass diese Ziele erreicht werden können. Nach dem guten Start in das laufende Geschäftsjahr bestätigen wir unsere Kauf- empfehlung mit dem Rating Buy sowie unser Kursziel von 24,00 Euro für die Aktie.
18 | Mai | 2021
DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG
DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG | ||||||
Industrie: | Immobilien | VORSTAND | ||||
Segment: | Einzelhandel | |||||
Zielmärkte: | Deutschland | |||||
Geschäftssitz: | Berlin | |||||
Gründung: | 2014 | Matthias | ||||
Schrade | ||||||
Anzahl Mitarbeiter: | 21 | CEO | ||||
Investor Relations: | Matthias Schrade (schrade@defama.de) | |||||
AUFSICHTSRAT | ||||||
Bonitätseinstufung: | n/a | |||||
Handelsplatz/Börse: | München, Xetra, Frankfurt, Düsseldorf, Berlin | |||||
Marktsegment: | m:access | |||||
WKN: | A13SUL | Peter | Ulrich | Henrik | ||
Schropp | Rücker | von Lukowicz | ||||
ISIN: | DE000A13SUL5 | (Vorsitzender) | ||||
DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG ("DEFAMA") ist eine in Berlin ansässige Immobilien-Investmentgesellschaft mit dem Fokus auf Einzelhandelsimmobilien. DEFAMA wurde im November 2014 als Aktiengesellschaft nach deutschem Recht gegründet. Die Erstnotierung der Aktien erfolgte am 13. Juli 2016 an der Börse München. Das Unternehmen wird geleitet durch den Vorstand Matthias Schrade, der vom Aufsichtsrat bis zum 31.10.2024 bestellt worden ist. Matthias Schrade verfügt über langjährige Erfahrung und sehr breite und fundierte Kenntnisse in der Immobilienbranche. Er war schon in sehr jungen Jahren unternehmerisch tätig. So war er im Alter von 20 Jahren Mitgründer der Research-Gesellschaft namens GSC Research mit dem Fokus Small und Mid Caps im deutschsprachigen Raum. Darüber hinaus war Herr Schrade als Mitglied des Vorstands für das in München ansässige Immobilienunternehmen FCR Immobilien tätig und verantwortete dort die Umwandlung des Unternehmens in eine Aktiengesellschaft und zudem einige Ankäufe und deren Finanzierungen. Für die DEFAMA ist Herr Schrade u.a. zuständig für die Themen Objektauswahl, Kaufverhandlung, Finanzierung, Betreuung der Hauptmieter und Öffentlichkeitsarbeit bzw. Investor Relations. Die Aufgaben, Tätigkeiten und Entscheidungen des Vorstands werden vom Aufsichtsrat unter dem Vorsitz vom Peter Schropp kontrolliert. Der Aufsichtsratsvorsitzende verfügt über exzellente Managementerfahrungen, so u.a. aufgrund seiner Funktion als Vorstandsmitglied des in Neuburg an der Donau ansässigen und börsennotierten Immobilienunternehmens VIB Vermögen AG. Unter seiner Ägide wuchs das Immobilienportfolio von VIB auf eine Größe von rd. 1 Mrd. Euro an. Der Aufsichtsrat wird komplettiert durch Ulrich Rücker, ehemaliger Vorstand der Rücker Immobilien Portfolio AG, und durch Henrik von Lukowicz, ehemaliger IR-Manager der METRO AG.
Die Strategie von DEFAMA ist es, sich als Nischenanbieter in dem Segment von kleinen Einzelhandelsobjekten in kleinen und mittleren Städten, vor allem in Nord- und Ostdeutschland zu etablieren. DEFAMA zielt bei den Einzelhandelsobjekten in der Regel auf Fachmarktzentren in einem Preissegment zwischen 1 Mio. Euro und 5 Mio. Euro ab. In dieser Nische sieht das Unternehmen besondere Chancen, weil die im Fokus stehenden Objekte für die meisten institutionelle Investoren zu klein sind. Dadurch ergeben sich Kaufgelegenheiten zu günstigen Preisen. So ist es das erklärte Ziel von DEFAMA, einen Ankauf maximal zur 9-fachen Jahresnettomiete zu tätigen, was einer Anfangsrendite von mindestens 10% entspricht. Die Finanzierung der jeweiligen Ankäufe führt DEFAMA in der Regel mit Hilfe von lokalen Volksbanken und Sparkassen durch und strebt hier, sofern möglich, eine Finanzierung mit 10-jähriger Zinsbindung zu 85% an. Folglich ist der Cash Flow mit rd. 30% auf das eingesetzte Eigenkapital sehr hoch.
Bei der Objektsuche konzentriert sich DEFAMA auf kleine bis mittelgroße Städte in als strukturschwach geltenden Regionen. Hier sind die Immobilienpreise selbst für Top-Standorte deutlich niedriger als in großen, bekannten Städten. Objekte wie die durchschnittlich zum 9-fachen der Jahresmiete von DEFAMA erworbenen Fachmarktzentren würden in Berlin, Hamburg oder München mindestens das 14- bis 15-fache kosten, oft noch mehr. Die Objekte sollen keinen größeren Leerstand und/oder Investitionsbedarf aufweisen und an mindestens zwei bonitätsstarke Filialisten als (Anker-)Mieter für eine Mietdauer von mindestens 5 Jahren vermietet sein. Der Erwerb und die Finanzierung der Immobilien erfolgen grundsätzlich immer über Objektgesellschaften (sog. Special Purpose Vehicle), an denen die DEFAMA AG jeweils zu 100% beteiligt ist. Die DEFAMA AG fungiert dabei als Holding und stellt das zum Objektankauf erforderliche Eigenkapital bereit. Die Fremdfinanzierung wird als regressloses Darlehen an die jeweiligen Objektgesellschaften als unmittelbare Darlehensnehmer ausgereicht. Die DEFAMA Gruppe ist folglich in der Form strukturiert, dass in einem möglichen Insolvenzfall einer der Objektgesellschaften für die finanzierende Bank keine Rückgriffsmöglichkeit auf die DEFAMA AG als deren Mutter besteht.
Seit der Gründung der Gesellschaft im November 2014 wurden 5 Kapitalerhöhungen durchgeführt - zunächst mit einem Emissionsvolumen von 2,175 Mio. Aktien zu einem Ausgabepreis von 2,00 Euro, anschließend im März 2016 noch einmal mit einem Emissionsvolumen von 1 Mio. Aktien zu einem Ausgabepreis von 3,33 Euro, im Dezember 2016 mit einem Volumen von 322 Tsd. Aktien zu 6,00 Euro, im September 2018 mit einem Volumen von 353 Tsd. Aktien zu einem Preis von 12,00 Euro und schließlich im September 2019 mit einem Volumen von 520 Tsd. Aktien zu einem Preis von 15,00 Euro.
Das bilanzielle Eigenkapital liegt zum 1Q 2021 bei rund 26 Mio. Euro. Die Eigenkapitalquote gemessen an der Bilanzsumme betrug zuletzt 19,1% und der LTV lag zuletzt bei 59,2% (Stand zum 31.03.2021).
Auf mittlere Sicht strebt die Gesellschaft an, einer der größten Bestandshalter von Fachmarktzentren in Deutschland zu werden. Das Immobilienportfolio der Gesellschaft umfasst zum Ende des ersten Quartals 2021 43 Objekte mit einem Marktwert von insgesamt rund 179 Mio. Euro. Die Verteilung der Gesamtmieteinnahmen auf die einzelnen Branchen sowie die geographische Allokation der Objekte selbst wird durch die beiden Grafiken unten illustriert:
Quelle: Unternehmensdaten, SRC Research
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2 | SRC Equity Research
18 | Mai | 2021
DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG
DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG | CAGR | |||||||
Konzern Gewinn- und Verlustrechnung (DEFAMA-Gruppe) | ||||||||
31/12 HGB ('000) | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021e | 2022e | 2023e | '20 - '23e |
Brutto-Mieterlöse | 5.828 | 9.086 | 11.208 | 14.578 | 16.297 | 18.499 | 20.758 | 12,5% |
Objektkosten | -1.244 | -2.214 | -2.634 | -3.085 | -2.663 | -3.014 | -3.342 | |
Netto-Mieterlöse | 4.584 | 6.872 | 8.574 | 11.493 | 13.634 | 15.485 | 17.416 | |
Sonstige betriebliche Erträge | 121 | 78 | 68 | 122 | 2.639 | 102 | 89 | |
Personalaufwand | -470 | -719 | -1.037 | -1.503 | -1.900 | -2.064 | -2.234 | |
Sonstige betriebliche Aufwendungen | -347 | -698 | -560 | -1.123 | -1.198 | -1.321 | -1.487 | |
Operativer Gewinn vor Abschreibungen (EBITDA) | 3.888 | 5.534 | 7.044 | 8.989 | 13.175 | 12.202 | 13.784 | 15,3% |
Operative Marge zu Netto-Mieterlösen | 85% | 81% | 82% | 78% | 97% | 79% | 79% | |
Abschreibungen | -1.219 | -1.946 | -2.547 | -3.364 | -4.053 | -4.491 | -5.051 | |
Operativer Gewinn nach Abschreibungen (EBIT) | 2.669 | 3.588 | 4.497 | 5.625 | 9.122 | 7.711 | 8.733 | 15,8% |
Zinserträge | 0 | 5 | 9 | 9 | 9 | 11 | 10 | |
Zinsaufwendungen | -897 | -1.340 | -1.728 | -2.139 | -2.423 | -2.683 | -2.961 | |
Netto-Finanzergebnis | -896 | -1.335 | -1.719 | -2.130 | -2.414 | -2.672 | -2.951 | |
Ergebnis vor Steuern | 1.773 | 2.253 | 2.778 | 3.495 | 6.708 | 5.039 | 5.782 | 18,3% |
Steuern | -411 | -552 | -710 | -985 | -1.640 | -1.280 | -1.451 | |
Steuerquote | 23,2% | 24,5% | 25,6% | 28,2% | 24,4% | 25,4% | 25,1% | |
Nettogewinn vor Minderheiten | 1.362 | 1.701 | 2.068 | 2.509 | 5.068 | 3.759 | 4.331 | 19,9% |
Minderheiten | -2 | -23 | -12 | -4 | -12 | -13 | -14 | |
Nettogewinn nach Minderheiten | 1.360 | 1.678 | 2.056 | 2.505 | 5.056 | 3.746 | 4.317 | |
Durchschnittlich Anzahl Aktien ('000) | 3.547 | 3.620 | 4.052 | 4.420 | 4.420 | 4.420 | 4.420 | |
Nettogewinn je Aktie (EPS) | 0,38 | 0,46 | 0,51 | 0,57 | 1,14 | 0,85 | 0,98 | 19,9% |
Dividende je Aktie | 0,34 | 0,40 | 0,45 | 0,48 | 0,56 | 0,62 | 0,68 | |
in % des Nettoergebnisses | 88,7% | 86,3% | 88,7% | 84,7% | 49,0% | 73,2% | 69,6% | |
in % vom FFO | 46,7% | 39,7% | 39,5% | 36,1% | 34,7% | 33,2% | 32,0% | |
Zinsdienstdeckungsgrad | 4,3 | 4,1 | 4,1 | 4,2 | 5,5 | 4,6 | 4,7 | |
FFO nach Steuern | 2.581 | 3.646 | 4.615 | 5.873 | 7.133 | 8.250 | 9.382 | 16,9% |
FFO nach Steuern je Aktie | 0,73 | 1,01 | 1,14 | 1,33 | 1,61 | 1,87 | 2,12 | |
Aktionärs-Eigenkapital | 11.383 | 16.376 | 24.684 | 25.204 | 28.139 | 29.410 | 30.987 | 7,1% |
Nettoinventarwert (Net Asset Value) | 29.873 | 42.975 | 59.515 | 74.507 | 84.146 | 93.574 | 102.037 | 11,1% |
Bilanzsumme | 55.412 | 85.785 | 104.277 | 136.712 | 144.262 | 153.575 | 164.739 | |
Bilanzielle Eigenkapitalquote | 20,5% | 19,1% | 23,7% | 18,4% | 19,5% | 19,2% | 18,8% | |
Eigenkapitalrendite (nach Steuern) | 12,3% | 12,1% | 10,0% | 10,0% | 19,0% | 13,0% | 14,3% | 12,5% |
Marktwert des Immobilienportfolios | 72.820 | 108.450 | 137.260 | 178.920 | 198.321 | 213.637 | 231.318 | |
Buchwert je Aktie (Euro) | 3,21 | 4,52 | 6,09 | 5,70 | 6,37 | 6,65 | 7,01 | 7,1% |
Nettoinventarwert je Aktie (Euro) | 8,42 | 11,87 | 13,46 | 16,86 | 19,04 | 21,17 | 23,09 | 11,1% |
Beleihungsauslauf (Loan-to-Value) | 61,1% | 62,0% | 58,2% | 59,2% | 58,6% | 58,1% | 57,8% |
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3 | SRC Equity Research
18 | Mai | 2021
DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG
SRC Research
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damaliger | damaliges | |||
Rating Chronik | Datum | Rating | Aktienkurs | Kursziel |
DEFAMA | 30. April 2021 | Buy | 19,50 € | 24,00 € |
DEFAMA | 25. Februar 2021 | Buy | 19,20 € | 24,00 € |
DEFAMA | 18. Januar 2021 | Buy | 19,20 € | 23,00 € |
DEFAMA | 3. November 2020 Accumulate | 19,10 € | 21,00 € | |
DEFAMA | 29. Juli 2020 | Buy | 17,40 € | 21,00 € |
DEFAMA | 7. Mai 2020 | Buy | 15,90 € | 20,00 € |
DEFAMA | 25. Februar 2020 | Buy | 16,40 € | 20,00 € |
Wichtige Hinweise:
Der in dieser Studie genannte Kurs der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG entspricht dem Schlusskurs vom 17. Mai 2021. Die DEFAMA hat SRC Research mit der Research-Betreuung des Unternehmens beauftragt.
Disclaimer © 2021 Herausgeber: SRC-Scharff Research und Consulting GmbH (Kurzname: SRC Research), Klin- gerstr. 23, D-60313 Frankfurt am Main. Alle Rechte vorbehalten.
Obwohl die in dieser Veröffentlichung der SRC-Scharff Research und Consulting GmbH enthaltenen Informationen aus sorgfältig ausgesuchten Quellen stammen, die wir für zuverlässig und vertrauenswürdig halten, können wir nicht für die Genauigkeit, Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen garantieren. Jede in dieser Veröffent- lichung geäußerte Meinung gibt das gegenwärtige Werturteil des Autors wieder und entspricht nicht notwendi- gerweise der Meinung der SRC-Scharff Research und Consulting GmbH und/oder eines Stellvertreters oder Mit- arbeiters. Die in dem Bericht wiedergegebenen Meinungen und Einschätzungen können ohne Ankündigung ge- ändert werden. In dem vom Gesetz erlaubten Umfang übernehmen weder der Autor noch die SRC-Scharff Research und Consulting GmbH irgendeine Haftung für die Verwendung dieses Dokuments oder seines Inhalts. Der Bericht dient nur zu Informationszwecken und stellt kein Angebot oder eine Aufforderung, einen Rat oder eine Empfeh- lung zum Kauf oder Verkauf der genannten Wertpapiere dar und ist auch nicht als solches auszulegen. Privatkun- den sollten sich beraten lassen und sich darüber bewusst sein, dass die Preise und Erträge von Wertpapieren ebenso fallen wie steigen können und dass in Bezug auf die zukünftige Entwicklung der genannten Wertpapiere keine Zusicherungen oder Garantien gegeben werden können. Der Autor und die SRC-Scharff Research und Consulting GmbH und/oder Stellvertreter oder Mitarbeiter verpflichten sich auf freiwilliger Basis, keine Long- oder Short-Positionen der in diesem Bericht genannten Wertpapieren zu halten und auch keine Optionen oder andere optionsähnliche Instrumente (derivative Instrumente) zu halten, die als Basis die in dieser Studie besprochenen Aktien zum Gegenstand haben.
Nachdruck, Weiterverbreitung sowie Veröffentlichung dieses Berichts und seines Inhalts im Ganzen oder in Teilen ist nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung der Geschäftsführung der SRC-Scharff Research und Consulting GmbH gestattet. Mit der Annahme dieses Dokuments erklären Sie sich damit einverstanden, an die vorstehenden
Bestimmungen gebunden zu sein und unsere Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), die jederzeit im Internet auf unserer Homepage www.src-research.de abrufbar sind, gelesen, verstanden und akzeptiert zu haben.
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4 | SRC Equity Research
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Defama Deutsche Fachmarkt AG published this content on 18 May 2021 and is solely responsible for the information contained therein. Distributed by Public, unedited and unaltered, on 18 May 2021 16:03:01 UTC.