S IMMO : Jahresfinanzbericht 2023 (

Jahresfinanzbericht 2023

S IMMO | Jahresfinanzbericht 2023 | Inhalt

Inhalt

• 3 Erklärung des Vorstands gemäß § 124 Abs. 1 Z 3 BörseG

• 4 Konzernabschluss

• 68 Konzernlagebericht

• 68 Grundlagen des Konzerns

• 71 Wirtschaftsbericht

• 76 Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren und Corporate Responsibility

• 77 Informationen gemäß § 243a Abs. 1 Unternehmensgesetzbuch (UGB)

• 80 Risikomanagementbericht

• 90 Ausblick

• 92 Bestätigungsvermerk

• 101 Bericht des Aufsichtsrats

• 104 Corporate-Governance-Bericht

• 108 Organe

• 110 Nichtfinanzieller Bericht

• 166 Einzelabschluss der S IMMO AG

S IMMO | Jahresfinanzbericht 2023 | Erklärung des Vorstands

Erklärung des Vorstands

gemäß § 124 Abs. 1 Z 3 BörseG

"Erklärung aller gesetzlichen Vertreter

Wir bestätigen nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufgestellte Konzernabschluss ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt, dass der Konzernlagebericht den Geschäftsverlauf, das Geschäfts-ergebnis und die Lage des Konzerns so darstellt, dass ein mög-lichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns entsteht, und dass der Konzernlagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt, denen der Konzern ausgesetzt ist.

Wir bestätigen nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufgestellte Jahresabschluss des Mutterunternehmens ein möglichst ge-treues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unter-nehmens vermittelt, dass der Lagebericht den Geschäftsver-lauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des Unternehmens so darstellt, dass ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage entsteht, und dass der Lagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt, denen das Unternehmen ausgesetzt ist."

Wien, am 25.03.2024

Der Vorstand

Radka Doehring

Tomáš Salajka

Konzernabschluss

Konzernbilanz

zum 31.12.2023

Aktiva in TEUR

Langfristiges Vermögen

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Vermietete Immobilien

Entwicklungsprojekte und unbebaute GrundstückeSelbst genutzte Immobilien Sonstiges Sachanlagevermögen Immaterielle Vermögenswerte

Anteile an at equity bewerteten Unternehmen Beteiligungen

Andere finanzielle Vermögenswerte Latente Steuern

Kurzfristiges Vermögen

Vorräte

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige finanzielle Vermögenswerte

Andere Vermögenswerte

Zahlungsmittel und ZahlungsmitteläquivalenteZur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte

Anhang-angabe

31.12.2023 31.12.2022

3.1.5.

3.1.6.

3.1.6.

3.1.7.

3.1.8.

3.1.9.

3.1.4.

3.1.16.

3.1.2.

3.1.3.

3.1.4.

3.1.2.

3.1.2.

3.1.1. 3.1.1.

3.206.465 2.580.819

86.433 2.667.252

98.653 105.529

4.273 5.003

1.194 768

30.623 26.545

7.076 5.303

87.957 92.503

1.882 1.017

2.903.920

356 300

34.523 17.456

67.616 42.730

18.990 23.946

445.070 246.925

566.555 331.357

87.220 539.084

653.775 870.441

4.179.875

3.774.361

Passiva in TEUR

Den Anteilseignern des Mutterunternehmens zuordenbares Eigenkapital

Grundkapital

Kapitalrücklagen

Sonstige Rücklagen

Nicht beherrschende AnteileLangfristiges Fremdkapital

Anleiheverbindlichkeiten Sonstige Finanzverbindlichkeiten Rückstellungen für Leistungen an Arbeitnehmer Andere Verbindlichkeiten

Latente Steuern

Kurzfristiges Fremdkapital

Anleiheverbindlichkeiten Sonstige Finanzverbindlichkeiten Laufende Ertragsteuerverbindlichkeiten Rückstellungen

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Andere Verbindlichkeiten

Schulden im Zusammenhang mit zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten

Anhang-angabe

31.12.2023

31.12.2022

3.1.13.

3.1.12.

3.1.13. 3.1.12.

3.1.10. 3.1.10. 3.1.10.

3.1.11.

3.1.14.

3.1.15.

3.1.16.

5.1.1. 3.1.15.

3.1.9

518.799 544.237

255.589 256.249

158.912 160.612

1.233.887 1.280.367

1.648.388 1.697.228

83.040 1.780.268

1.334.430 927.600

957 1.111

16.535 1.412

145.798 205.058

1.679.418

0

183.301 82.076

39.938 7.421

0

32.126 12.693

79.641 85.239

435.579 187.429

25.936 127.246

461.515 314.675

4.179.875

3.774.361

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

für das Geschäftsjahr 2023

Anhang-

in TEUR	angabe	2023	2022
Erlöse
Mieterlöse	3.2.1.	202.646	155.705
Betriebskostenerlöse	3.2.1.	63.792	48.405
Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung	3.2.1.	70.023	56.383
336.461	260.493
Sonstige betriebliche Erträge	4.210	2.227
Aufwand aus der Immobilienbewirtschaftung	3.2.2.	-108.675	-79.511
Aufwand aus der Hotelbewirtschaftung	3.2.2.	-52.744	-43.010
Bruttoergebnis	179.252	140.199
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien	3.2.3.	682.395	49.240
Buchwerte veräußerter Immobilien	3.2.3.	-682.395	-49.240
Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien	3.2.3.	0	0
Verwaltungsaufwand	3.2.4.	-36.618	-34.141
Ergebnis vor Steuern, Immobilienbewertung, Abschreibungen und
Finanzergebnis (EBITDA)	142.634	106.058
Abschreibungen	3.2.5.	-9.205	-9.682
Ergebnis aus der Immobilienbewertung	3.2.6.	-109.343	-78.397
Betriebsergebnis (EBIT)	24.086	17.979
Finanzierungsaufwand	3.2.7.	-80.783	-42.663
Finanzierungsertrag	3.2.7.	8.641	59.239
Ergebnis aus at equity bewerteten Unternehmen	3.2.7.	1.701	280
Finanzergebnis	-70.441	16.855
Ergebnis vor Steuern (EBT)	-46.355	34.834
Ertragsteuern	3.1.16.	4.956	-15.907
Jahresergebnis	-41.399	18.927
davon den Anteilseignern der Muttergesellschaft zuordenbar	-32.195	27.204
davon den nicht beherrschenden Anteilen zuordenbar	-9.204	-8.277
Ergebnis je Aktie
unverwässert = verwässert	3.2.8.	-0,46	0,39

Konzern-

Gesamtergebnisrechnung

für das Geschäftsjahr 2023

Anhang-

in TEUR	angabe	2023	2022
Jahresergebnis	-41.399	18.927
Bewertung Cashflow-Hedge	5.1.2.	-33.271	66.880
Ertragsteuern auf Cashflow-Hedge	5.1.2.	3.182	-11.222
Umgliederung erfolgswirksamer Derivatbewertungseffekte	5.1.2.	-2.162	-11.325
Ertragsteuern auf Umgliederung erfolgswirksamer Derivatbewertungseffekte	5.1.2.	426	1.946
Währungsrücklage	3.1.10.	14.654	2.600
Sonstiges Ergebnis (bei Realisierung erfolgswirksam)	-17.171	48.879
Bewertung von finanziellen Vermögenswerten FVOCI	1.772	5.665
Ertragsteuern aus Bewertung von finanziellen Vermögenswerten FVOCI	-211	-1.321
Umbewertung von Verpflichtungen aus Leistungen an Arbeitnehmer nach
Beendigung des Arbeitsverhältnisses	-13	-120
Ertragsteuern auf Umbewertung von Verpflichtungen aus Leistungen an
Arbeitnehmer nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses	3	28
Sonstiges Ergebnis (bei Realisierung nicht erfolgswirksam)	1.551	4.253
Sonstiges Ergebnis	-15.620	53.131
davon den Anteilseignern der Muttergesellschaft zuordenbar	-15.358	53.642
davon den nicht beherrschenden Anteilen zuordenbar	-262	-511
Konzern-Gesamtergebnis des Jahres	-57.020	72.058
davon den Anteilseignern der Muttergesellschaft zuordenbar	-47.554	80.847
davon den nicht beherrschenden Anteilen zuordenbar	-9.466	-8.789

Konzern-Geldflussrechnung

für das Geschäftsjahr 2023

Anhang-

in TEUR	angabe	2023	2022
Ergebnis vor Steuern (EBT)	-46.355	34.834
Ergebnis aus der Immobilienbewertung	3.2.6.	109.343	78.397
Abschreibungen	3.2.5.	9.205	9.682
Gewinne/Verluste aus der Veräußerung von Immobilien	3.2.3.	0	0
Gezahlte Ertragsteuern	3.1.16.	-12.832	-24.502
Finanzergebnis	3.2.7.	70.441	-16.855
Operativer Cashflow	129.802	81.556
Veränderungen im Nettoumlaufvermögen
Forderungen und sonstige Vermögenswerte	30.679	-18.858
Rückstellungen, sonstige Finanzverbindlichkeiten und andere Verbindlichkeiten	-1.481	911
Kurzfristige Verbindlichkeiten	-5.199	304
Cashflow aus der Geschäftstätigkeit	153.800	63.914
Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Investitionen in Immobilienvermögen (vermietete Immobilien, Entwicklungsprojekte
und unbebaute Grundstücke, selbst genutzte Immobilien)	-18.110	-14.762
Investitionen in immaterielles Vermögen	-624	-564
Investitionen in sonstiges Sachanlagevermögen	-1.042	-980
Einzahlungen aus der Veräußerung von Eigenkapitalinstrumenten anderer
Unternehmen	3.1.4.	0	452.829
Auszahlungen für den Erwerb von Eigenkapitalinstrumenten anderer Unternehmen	3.1.4.	0	-49.318
Investitionen in finanzielle Vermögenswerte	0	-540
Desinvestitionen in finanzielle Vermögenswerte	0	0
Investitionen in at equity bewertete Unternehmen	-2.515	0
Desinvestitionen in at equity bewertete Unternehmen	0	612
Nettocashflow aus der Entkonsolidierung von Tochterunternehmen abzüglich
liquider Mittel	2.2.4.	264.833	0
Nettocashflow aus der Erstkonsolidierungen von Tochterunternehmen	2.2.4.	-640.549	-465.127
Sonstige Änderungen von at equity bewerteten Unternehmen	-6.174	690
Veräußerung von Immobilienvermögen	3.2.3.	263.901	76.600
Dividenden von at equity bewerteten Unternehmen	102	478
3.1.4. |
Dividenden von börsennotierten Unternehmen	3.2.7.	0	0
Beteiligungserträge	3.1.4.	535	356
Erhaltene Zinsen	3.2.7.	8.106	271
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-131.537	545

Anhang-

in TEUR	angabe	2023	2022
Fortsetzung Konzern-Geldflussrechnung
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Ausgabe von Aktien	3.1.10.	0	0
Rückkauf eigener Aktien	3.1.10.	-2.361	0
Anleiheemissionen	3.1.13.	74.120	49.711
Tilgung Anleihe	3.1.13.	0	0
Rückkauf Anleihen	3.1.13.	0	-153.397
Einzahlung Aufstockung nicht beherrschende Anteile	3.1.11.	0	87.800
Ausschüttung nicht beherrschende Anteile	-19.048	-53
Geldzufluss aus sonstigen Finanzverbindlichkeiten	3.1.12.	357.493	270.339
Geldabfluss aus sonstigen Finanzverbindlichkeiten	3.1.12.	-189.719	-328.282
Dividendenzahlung	3.1.10.	0	-45.841
Gezahlte Zinsen	-44.047	-41.687
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	176.437	-161.411
Liquide Mittel 01.01.	246.925	375.823
Umgliederung liquider Mittel zu "zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte"	-555	-31.946
Nettoveränderung der liquiden Mittel	198.700	-96.952
Liquide Mittel 31.12.1	445.070	246.925

1 Die Auswirkungen von Währungsdifferenzen auf den Bestand der liquiden Mittel sind unwesentlich und werden daher nicht gesondert dargestellt.

10

Konzern-Eigenkapital-veränderungsrechnung

Zwischen-
Rücklage	Rücklage	summe	Nicht
Wäh-	Hedge	für Eigen-	Übrige	S IMMO	beherr-
in TEUR - siehe auch Kapitel 3.1.10	Grund-	Kapital-	rungs-	Accoun-	kapital-	Rück-	Gesell-	schende
Eigenkapital	kapital	rücklagen	rücklagen	ting	instrumente	lagen	schafter	Anteile	Summe
Stand 01.01.2023	256.249	160.612	-8.314	37.544	3.670	1.247.467	1.697.228	83.040	1.780.268
Jahresergebnis	0	0	0	0	0	-32.195	-32.195	-9.204	-41.399
Sonstiges Ergebnis	0	0	14.654	-31.563	1.561	-10	-15.358	-262	-15.620
Rückkauf eigener Aktien	-660	-1.700	0	0	0	0	-2.360	0	-2.360
Ausschüttung betreffend nicht
beherrschende Anteile	0	0	0	0	0	0	0	-19.048	-19.048
Sonstige Veränderungen	0	0	0	0	0	1.073	1.073	-1.073	0
Ausschüttung für 2022 an
Aktionäre	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Stand 31.12.2023	255.589	158.912	6.340	5.981	5.231	1.216.335	1.648.388	53.453	1.701.841
Stand 01.01.2022	256.249	160.612	-10.913	-9.247	18.238	1.247.284	1.662.222	4.081	1.666.303
Jahresergebnis	0	0	0	0	0	27.205	27.205	-8.277	18.927
Sonstiges Ergebnis	0	0	2.600	46.791	4.344	-92	53.643	-511	53.131
Rückkauf eigener Aktien	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Ausschüttung betreffend nicht
beherrschende Anteile	0	0	0	0	0	0	0	-52	-52
Sonstige Veränderungen	0	0	0	0	-18.912	18.912	0	87.800	87.800
Ausschüttung für 2021 an
Aktionäre2	0	0	0	0	0	-45.841	-45.841	0	-45.841
Stand 31.12.2022	256.249	160.612	-8.314	37.544	3.670	1.247.467	1.697.228	83.040	1.780.268

1 Die Ausschüttung von TEUR 45.841 im Jahr 2022 entspricht einer Dividende in Höhe von EUR 0,65 je Aktie und gelangte am 13.06.2022 zur Auszahlung.