DEFAMA Deutsche Fachmarkt : „Gelungener Jahresauftakt mit zwei Ankäufen stimmt uns positiv für ein weiteres erfolgreiches Transaktionsjahr – 29,00 Euro Kursziel bestätigt, Rating nach Kursanstieg auf Hold reduziert“

DEFAMA

Hold (alt: Accumulate) Kursziel: 29,00 Euro (unverändert)

3 | Februar | 2022

n Kurs (Euro)	29,00
Hoch / Tief 52 Wochen	29,40 / 18,70
n Allgemeine Angaben

Gelungener Jahresauftakt mit zwei Ankäufen stimmt uns positiv für ein weiteres erfolgreiches Transaktionsjahr - 29,00 Euro Kursziel bestätigt, Rating nach Kursanstieg auf Hold reduziert

Land	Deutschland
WKN		A13SUL
ISIN	DE000A13SUL5
Internet	www.defama.de
Fiskaljahr		31/12
Rechnungslegungsstandard		HGB
Tag der Erstnotiz	13. Juli 2016
Marktkapitalisierung (Mio. Euro)		128,2
Anzahl von Aktien (Mio.)		4,42
Streubesitz		65%
Streubesitz Marktkapitalisierung (Mio. Euro)		83,3
CAGR FFO nach Steuern ('20 -'23e)		17,5%
n Bewertung / Multiplikatoren		2020	2021e	2022e	2023e
Marktkapitalisierung/Umsatz		8,8	7,5	6,8	6,0
Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV)		51,2	24,7	33,5	29,1
Dividendenrendite		1,7%	1,9%	2,1%	2,3%
Kurs-Buchwert-Verhältnis (KBV)		5,09	4,53	4,33	4,10
Kurs-NAV-Verhältnis (KNV)		1,72	1,46	1,31	1,16
n Kennzahlen je Aktie (Euro '000)		2020	2021e	2022e	2023e
Nettogewinn je Aktie		0,57	1,17	0,86	1,00
Dividende je Aktie		0,48	0,56	0,62	0,68
Buchwert je Aktie		5,70	6,39	6,70	7,08
Nettoinventarwert (Net Asset Value) je Aktie	16,86	19,84	22,17	24,92
n Finanzdaten (Euro '000)		2020	2021e	2022e	2023e
Brutto-Mieterlöse		14.578	16.992	18.907	21.215
Betriebliche Aufwendungen		-2.626	-3.098	-3.385	-3.721
Operativer Gewinn vor Abschreibungen (EBITDA)	8.989	13.527	12.345	13.956
Operativer Gewinn nach Abschreibungen (EBIT)	5.625	9.474	7.813	8.856
Netto-Finanzergebnis		-2.130	-2.414	-2.672	-2.951
Ergebnis vor Steuern (EBT)		3.495	7.060	5.141	5.905
Besteuerung		-985	-1.866	-1.306	-1.482
Nettogewinn nach Minderheiten		2.505	5.182	3.822	4.409
FFO nach Steuern		5.873	7.190	8.367	9.523
Eigenkapital (ohne Minderheitsanteile)		25.204	28.265	29.612	31.280
Marktwert des Immobilienportfolios		178.920	205.981	227.558	258.155
Eigenkapitalrendite nach Steuern		10,0%	19,4%	13,2%	14,5%
Eigenkapitalquote		18,4%	19,3%	18,8%	18,1%
n Wesentliche Aktionäre
MSC Invest GmbH (Matthias Schrade)		29%
Geminus GmbH (Dr. Carsten Müller)		4%
Aufsichtsrat		2%
n Finanzkalender
Vorläufige Zahlen 2021	Februar 2022
Geschäftsbericht 2021		April 2022
1Q 2022 Bericht		Mai 2022
Hauptversammlung		Juni 2022
n Analysten		Dipl.-Kfm. Stefan Scharff, CREA
		Christopher Mehl, MBA, CFA
E-Mail		[e-mail]
		[e-mail]
Internet		www.src-research.de
		www.aktienmarkt-international.at
		www.aktienmarkt-international.de

Das Unternehmen konnte sehr gut in das neue Geschäftsjahr starten und hat vorgestern den Zukauf von zwei Objekten be- kannt gegeben. Somit konnte bereits früh im Jahr an das hohe Ankaufsvolumen von 2021 angeknüpft werden und das Portfolio und die Mieteinnahmen weiter ausgebaut werden.

Zum einen wurde ein Nahversorgungszentrum im Ortsteil Nord- steimke von Wolfsburg erworben, welches mit einer Fläche von 7 Tsd. qm bei Vollvermietung eine Jahresnettomiete von rund 600 Tsd. Euro beitragen wird und wir gehen davon aus, dass DEFAMA hierbei eine üblich attraktive Rendite erzielt hat. Das Objekt ist derzeit an die namhaften Mieter ALDI, Rossmann, KiK, ABC Schuhe und Fressnapf vermietet und wir gehen davon aus, dass etwaige Leerstände erfolgreich abgebaut werden können. Dies liegt auch daran, dass es sich um einen attraktiven Standort mit viel Potenzial handelt, da in unmittelbarer Nähe des Objekts in den kommenden Jahren rund 3.000 Wohneinheiten errichtet werden und der Standort somit auch für eine Vielzahl von Nut- zungsarten deutlich attraktiver wird. Die Transaktion steht noch unter einer aufschiebenden Bedingung, wir gehen jedoch davon aus, dass das Closing im zweiten Quartal 2022 stattfinden sollte. Ausserdem konnte über den Erwerb eines ALDI-Marktes in Schneeberg in Sachsen berichtet werden, wo DEFAMA bereits seit längerem ebenfalls ein Fachmarktzentrum besitz. Das rund 1,7 Tsd. qm große Objekt wird zukünftig rund 110 Tsd. Euro an Nettomieterträgen beisteuern, was bei einem Kaufpreis von 1,06 Mio. Euro einer attraktiven Rendite von über 10% ent- spricht. Zusätzlich zu ALDI befinden sich weitere kleinere Mieter im Objekt.

Mit den beiden Transaktionen konnte die Gesellschaft bereits früh im Jahresverlauf das Portfolio weiter deutlich ausbauen. Dieses umfasst nunmehr 51 Standorte und die Jahresnetto- miete konnte auf über 17 Mio. Euro ausgebaut werden. Ent- sprechend stieg der annualisierte FFO auf rund 8,5 Mio. Euro bzw. 1,93 Euro je Aktie. Wir sehen dies als sehr gutes Signal und als Bestätigung unserer Annahme, dass auch 2022 ein wei- teres sehr erfolgreiches Jahr auf der Transaktionsseite werden sollte. Für den Moment behalten wir unsere bisherige Schät- zung bei und belassen unser Kursziel bei 29,00 Euro, sehen aber durchaus weiteres Potenzial für eine Kurszielerhöhung mit weiterem positiven News Flow. Da die Aktie seit unserem letzten Update vom 7. Dezember erneut deutlich zulegen konnte und der aktuelle Kurs nun unserem Target entspricht, reduzieren wir unser Rating von Accumulate auf Hold.

3 | Februar | 2022

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

	DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG
Industrie:	Immobilien		VORSTAND
Segment:	Einzelhandel
Zielmärkte:	Deutschland
Geschäftssitz:	Berlin
Gründung:	2014	Matthias		Matthias
		Schrade		Stich
Anzahl Mitarbeiter:	21
Investor Relations:	Matthias Schrade ([e-mail])
			AUFSICHTSRAT
Bonitätseinstufung:	n/a
Handelsplatz/Börse:	München, Xetra, Frankfurt, Düsseldorf, Berlin
Marktsegment:	m:access
WKN:	A13SUL	Peter	Ulrich	Henrik
		Schropp	Rücker	von Lukowicz
ISIN:	DE000A13SUL5	(Vorsitzender)

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG ("DEFAMA") ist eine in Berlin ansässige Immobilien-Investmentgesellschaft mit dem Fokus auf Einzelhandelsimmobilien. DEFAMA wurde im November 2014 als Aktiengesellschaft nach deutschem Recht gegründet. Die Erstnotierung der Aktien erfolgte am 13. Juli 2016 an der Börse München. Das Unternehmen wird geleitet durch die Vorstände Matthias Schrade und Matthias Stich. Matthias Schrade verfügt über langjährige Erfahrung und sehr breite und fundierte Kenntnisse in der Immobilienbranche. Er war schon in sehr jungen Jahren unternehmerisch tätig. So war er im Alter von 20 Jahren Mitgründer der Research-Gesellschaft namens GSC Research mit dem Fokus Small und Mid Caps im deutschsprachigen Raum. Darüber hinaus war Herr Schrade als Mitglied des Vorstands für das in München ansässige Immobilienunternehmen FCR Immobilien tätig und verantwortete dort die Umwandlung des Unternehmens in eine Aktiengesellschaft und zudem einige Ankäufe und deren Finanzierungen. Matthias Stich verfügt über mehr als 25 Jahre Erfahrung in der Immobilienbranche. Nach einer Tätigkeit für die BBE Handelsberatung war er in der BBE/IPH- Firmengruppe zuletzt Niederlassungsleiter Süd der IPH Handelsimmobilien GmbH. Von Anfang 2019 bis Ende Juni 2021 was Herr Stich bereits als Leiter des Bereichs Projektentwicklung für DEFAMA tätig. Die Aufgaben, Tätigkeiten und Entscheidungen des Vorstands werden vom Aufsichtsrat unter dem Vorsitz vom Peter Schropp kontrolliert. Der Aufsichtsratsvorsitzende verfügt über exzellente Managementerfahrungen, so u.a. aufgrund seiner Funktion als Vorstandsmitglied des in Neuburg an der Donau ansässigen und börsennotierten Immobilienunternehmens VIB Vermögen AG. Unter seiner Ägide wuchs das Immobilienportfolio von VIB auf eine Größe von rd. 1 Mrd. Euro an. Der Aufsichtsrat wird komplettiert durch Ulrich Rücker, ehemaliger Vorstand der Rücker Immobilien Portfolio AG, und durch Henrik von Lukowicz, ehemaliger IR-Manager der METRO AG.

Die Strategie von DEFAMA ist es, sich als Nischenanbieter in dem Segment von kleinen Einzelhandelsobjekten in kleinen und mittleren Städten, vor allem in Nord- und Ostdeutschland zu etablieren. DEFAMA zielt bei den Einzelhandelsobjekten in der Regel auf Fachmarktzentren in einem Preissegment zwischen 1 Mio. Euro und 5 Mio. Euro ab. In dieser Nische sieht das Unternehmen besondere Chancen, weil die im Fokus stehenden Objekte für die meisten institutionelle Investoren zu klein sind. Dadurch ergeben sich Kaufgelegenheiten zu günstigen Preisen. So ist es das erklärte Ziel von DEFAMA, einen Ankauf maximal zur 9-fachen Jahresnettomiete zu tätigen, was einer Anfangsrendite von mindestens 10% entspricht. Die Finanzierung der jeweiligen Ankäufe führt DEFAMA in der Regel mit Hilfe von lokalen Volksbanken und Sparkassen durch und strebt hier, sofern möglich, eine Finanzierung mit 10-jähriger Zinsbindung zu 85% an. Folglich ist der Cash Flow mit rd. 30% auf das eingesetzte Eigenkapital sehr hoch.

Bei der Objektsuche konzentriert sich DEFAMA auf kleine bis mittelgroße Städte in als strukturschwach geltenden Regionen. Hier sind die Immobilienpreise selbst für Top-Standorte deutlich niedriger als in großen, bekannten Städten. Objekte wie die durchschnittlich zum 9-fachen der Jahresmiete von DEFAMA erworbenen Fachmarktzentren würden in Berlin, Hamburg oder München mindestens das 14- bis 15-fache kosten, oft noch mehr. Die Objekte sollen keinen größeren Leerstand und/oder Investitionsbedarf aufweisen und an mindestens zwei bonitätsstarke Filialisten als (Anker-)Mieter für eine Mietdauer von mindestens 5 Jahren vermietet sein. Der Erwerb und die Finanzierung der Immobilien erfolgen grundsätzlich immer über Objektgesellschaften (sog. Special Purpose Vehicle), an denen die DEFAMA AG jeweils zu 100% beteiligt ist. Die DEFAMA AG fungiert dabei als Holding und stellt das zum Objektankauf erforderliche Eigenkapital bereit. Die Fremdfinanzierung wird als regressloses Darlehen an die jeweiligen Objektgesellschaften als unmittelbare Darlehensnehmer ausgereicht. Die DEFAMA Gruppe ist folglich in der Form strukturiert, dass in einem möglichen Insolvenzfall einer der Objektgesellschaften für die finanzierende Bank keine Rückgriffsmöglichkeit auf die DEFAMA AG als deren Mutter besteht.

Seit der Gründung der Gesellschaft im November 2014 wurden 5 Kapitalerhöhungen durchgeführt - zunächst mit einem Emissionsvolumen von 2,175 Mio. Aktien zu einem Ausgabepreis von 2,00 Euro, anschließend im März 2016 noch einmal mit einem Emissionsvolumen von 1 Mio. Aktien zu einem Ausgabepreis von 3,33 Euro, im Dezember 2016 mit einem Volumen von 322 Tsd. Aktien zu 6,00 Euro, im September 2018 mit einem Volumen von 353 Tsd. Aktien zu einem Preis von 12,00 Euro und schließlich im September 2019 mit einem Volumen von 520 Tsd. Aktien zu einem Preis von 15,00 Euro.

Das bilanzielle Eigenkapital liegt zu 9M 2021 bei rund 27 Mio. Euro. Die Eigenkapitalquote gemessen an der Bilanzsumme betrug zuletzt 19% und der LTV lag zuletzt bei 58% (Stand zum 30.09.2021).

Auf mittlere Sicht strebt die Gesellschaft an, einer der größten Bestandshalter von Fachmarktzentren in Deutschland zu werden. Das Immobilienportfolio der Gesellschaft umfasst zum Ende des dritten Quartals 2021 51 Objekte mit einem Marktwert von insgesamt über 215 Mio. Euro. Die Verteilung der Gesamtmieteinnahmen auf die einzelnen Branchen sowie die geographische Allokation der Objekte selbst wird durch die beiden Grafiken unten illustriert: (Stand zum 31.12.2021)

Quelle: Unternehmensdaten, SRC Research

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2 | SRC Equity Research

3 | Februar | 2022

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG								CAGR
Konzern Gewinn- und Verlustrechnung (DEFAMA-Gruppe)
31/12 HGB ('000)	2017	2018	2019	2020	2021e	2022e	2023e	'20 - '23e
Brutto-Mieterlöse	5.828	9.086	11.208	14.578	16.992	18.907	21.215	13,3%
Objektkosten	-1.244	-2.214	-2.634	-3.085	-3.006	-3.279	-3.627
Netto-Mieterlöse	4.584	6.872	8.574	11.493	13.986	15.628	17.588
Sonstige betriebliche Erträge	121	78	68	122	2.639	102	89
Personalaufwand	-470	-719	-1.037	-1.503	-1.900	-2.064	-2.234
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-347	-698	-560	-1.123	-1.198	-1.321	-1.487
Operativer Gewinn vor Abschreibungen (EBITDA)	3.888	5.534	7.044	8.989	13.527	12.345	13.956	15,8%
Operative Marge zu Netto-Mieterlösen	85%	81%	82%	78%	97%	79%	79%
Abschreibungen	-1.219	-1.946	-2.547	-3.364	-4.053	-4.532	-5.101
Operativer Gewinn nach Abschreibungen (EBIT)	2.669	3.588	4.497	5.625	9.474	7.813	8.856	16,3%
Zinserträge	0	5	9	9	9	11	10
Zinsaufwendungen	-897	-1.340	-1.728	-2.139	-2.423	-2.683	-2.961
Netto-Finanzergebnis	-896	-1.335	-1.719	-2.130	-2.414	-2.672	-2.951
Ergebnis vor Steuern	1.773	2.253	2.778	3.495	7.060	5.141	5.905	19,1%
Steuern	-411	-552	-710	-985	-1.866	-1.306	-1.482
Steuerquote	23,2%	24,5%	25,6%	28,2%	26,4%	25,4%	25,1%
Nettogewinn vor Minderheiten	1.362	1.701	2.068	2.509	5.194	3.835	4.423	20,8%
Minderheiten	-2	-23	-12	-4	-12	-13	-14
Nettogewinn nach Minderheiten	1.360	1.678	2.056	2.505	5.182	3.822	4.409
Durchschnittlich Anzahl Aktien ('000)	3.547	3.620	4.052	4.420	4.420	4.420	4.420
Nettogewinn je Aktie (EPS)	0,38	0,46	0,51	0,57	1,17	0,86	1,00	20,7%
Dividende je Aktie	0,34	0,40	0,45	0,48	0,56	0,62	0,68
in % des Nettoergebnisses	88,7%	86,3%	88,7%	84,7%	47,8%	71,7%	68,2%
in % vom FFO	46,7%	39,7%	39,5%	36,1%	34,4%	32,8%	31,6%
Zinsdienstdeckungsgrad	4,3	4,1	4,1	4,2	5,6	4,6	4,7
FFO nach Steuern	2.581	3.646	4.615	5.873	7.190	8.367	9.523	17,5%
FFO nach Steuern je Aktie	0,73	1,01	1,14	1,33	1,63	1,89	2,15
Aktionärs-Eigenkapital	11.383	16.376	24.684	25.204	28.265	29.612	31.280	7,5%
Nettoinventarwert (Net Asset Value)	29.873	42.975	59.515	74.507	87.683	97.974	110.147	13,9%
Bilanzsumme	55.412	85.785	104.277	136.712	146.388	157.590	172.845
Bilanzielle Eigenkapitalquote	20,5%	19,1%	23,7%	18,4%	19,3%	18,8%	18,1%
Eigenkapitalrendite (nach Steuern)	12,3%	12,1%	10,0%	10,0%	19,4%	13,2%	14,5%	13,0%
Marktwert des Immobilienportfolios	72.820	108.450	137.260	178.920	205.981	227.558	258.155
Buchwert je Aktie (Euro)	3,21	4,52	6,09	5,70	6,39	6,70	7,08	7,5%
Nettoinventarwert je Aktie (Euro)	8,42	11,87	13,46	16,86	19,84	22,17	24,92	13,9%
Beleihungsauslauf (Loan-to-Value)	61,1%	62,0%	58,2%	59,2%	57,3%	56,2%	54,8%

3

3 | SRC Equity Research

3 | Februar | 2022

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

SRC Research

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			damaliger	damaliges
Rating Chronik	Datum	Rating	Aktienkurs	Kursziel
DEFAMA	7. Dezember 2021 Accumulate	26,40 €	29,00 €
DEFAMA	3. November 2021	Buy	25,00 €	29,00 €
DEFAMA	7. Oktober 2021 Accumulate	24,20 €	27,00 €
DEFAMA	28. Juli 2021	Buy	21,40 €	25,00 €
DEFAMA	18. Mai 2021	Buy	20,00 €	24,00 €
DEFAMA	30. April 2021	Buy	19,50 €	24,00 €
DEFAMA	25. Februar 2021	Buy	19,20 €	24,00 €
DEFAMA	18. Januar 2021	Buy	19,20 €	23,00 €
DEFAMA	3. November 2020 Accumulate	19,10 €	21,00 €

Wichtige Hinweise:

Der in dieser Studie genannte Kurs der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG entspricht dem Schlusskurs vom 2. Februar 2022. Die DEFAMA hat SRC Research mit der Research-Betreu- ung des Unternehmens beauftragt.

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